CASE INPGI, DISMISSIONI FALLIMENTARI MA VINCE ANCORA LA POLITICA DELLO STRUZZO

di Alessandra Spitz*

Vendere i gioielli di famiglia per poter sopravvivere è una scelta di cui si paga quasi sempre il prezzo. Lo abbiamo denunciato dal primo momento e ora i fatti, purtroppo, ci danno ragione.

E i fatti sono rappresentati dalla oggettività dei numeri che evidenziano forti ritardi nelle dismissioni immobiliari e peggioramenti nei risultati di gestione del Fondo immobiliare dell’Inpgi.

Queste cifre sono contenute nel Business Plan 2018 del Fondo Giovanni Amendola il quale, insieme agli aggiornamenti sull’andamento delle dismissioni immobiliari, è stato sottoposto al Comitato consultivo del comparto nella riunione del 14 febbraio.

DISMISSIONI. Alla fine di gennaio 2018 i rogiti effettuati, e quindi i soldi realmente incassati, ammontano a 85,5 milioni di euro circa, mentre il valore delle proposte raccolte è stato finora di 135,5 milioni di euro.

Un risultato decisamente deludente se confrontato con le stime della Sgr che, poco più di un anno fa (dicembre 2016, dopo le trattative concluse con i sindacati), prevedeva vendite per 279 milioni di euro alla fine del 2017 e addirittura introiti per 395 milioni entro la fine di marzo 2018.

Siamo inoltre lontanissimi dall’obiettivo che si era posto ufficialmente l’Inpgi e cioè quello di effettuare vendite entro la fine di quest’anno per circa 500 milioni di euro. La realtà dei numeri dice che per ora si è incassato meno di un sesto del patrimonio posto in vendita e che è pari a circa 630 milioni di euro.

Inoltre, emerge che, nella terza tranche di vendite, la prima fase (quella riservata agli inquilini) si è conclusa con una adesione degli affittuari di circa il 30%, quando nelle due fasi precedenti l’adesione era stata nettamente più alta, con una media del 40-50%.

Le motivazioni addotte dalla Sgr per questo andamento deludente sono varie: complessità di una operazione di vendite frazionate, notevoli problemi burocratici (come, ad esempio, i molti immobili non conformi ai dati catastali), tagli spesso medio-grandi, inquilini con scarse possibilità economiche, stabili con stati di conservazione insoddisfacenti.

Si tratta di motivazioni certamente vere ma non certo imprevedibili, specie da parte di professionisti del settore che hanno studiato attentamente il portafoglio immobiliare. Ed allora la domanda, di fronte al divario tra stime e risultati, sorge spontanea: c’è stato troppo ottimismo nelle previsioni oppure sono state fatte scelte sbagliate in corso d’opera?

Certamente, l’esigenza imposta dall’Inpgi di vendere metà del proprio patrimonio immobilare per fare fronte ai propri buchi di bilancio (circa 150 milioni di euro l’anno, in continua crescita) ha inciso sul business plan del Fondo ed ha comportato un aggravio di costi e minori introiti in termini di affitti.

A oggi il divario tra il valore degli immobili residenziali in vendita al momento dell’apporto al Fondo ed i valori dei listini attuali è in negativo per 44 milioni di euro, pari a circa l’8% del totale. Tale scostamento – sottolinea la Sgr – è attribuibile per un 5% all’ulteriore sconto che è stato concesso ai locatari e per il 3% alla flessione del mercato nel biennio 2016-2017, riflessa nelle valutazioni dell’esperto indipendente.

Sono inoltre aumentati significativamente i costi previsti inizialmente, sia in seguito alle ristrutturazioni degli immobili posti in vendita, sia quelli delle necessarie regolarizzazioni urbanistiche e catastali legate alle dismissioni.

Per venire incontro agli inquilini che non erano in grado di acquistare, sono stati poi bloccati i rinnovi degli affitti (ora da poco riaperti), portando in meno di un anno la percentuale di sfittanza media degli immobili dal 24,9 al 29% con una conseguente flessione degli introiti. Nello stesso tempo è aumentato anche il livello di morosità degli inquilini che, nello stesso periodo, è salito dal 10,2 all’11,9%., facendo così lievitare le spese legali.

BUSINESS PLAN E RISULTATI. La necessità di vendere si è riflessa anche nella salute dei conti del Fondo.

Nell’attuale Business plan, il risultato netto complessivo del Fondo, cioè l’utile previsto facendo la somma algebrica dei risultati di tutti gli anni fino al 2025 (anno del termine previsto per la vita del Fondo stesso) è in calo di 18 milioni rispetto a quanto previsto nel Business plan 2017 e di 52 milioni rispetto agli utili indicati nel Business plan del 2016.

Anche i risultati del Fondo anno per anno indicano un peggioramento rispetto alle previsioni di un anno fa. Dopo la perdita del 2016, per il 2017 viene indicata una perdita in aumento di 14 milioni rispetto alla stima fatta nel 2017 ed anche per il 2018 si prevede un peggioramento.

Il primo utile è ora previsto solo nel 2021, mentre un anno fa l’utile era stimato già nel 2019.
In ogni caso, la previsione di arrivare a fine periodo con un utile netto complessivo si otterrebbe con un maxiutile finale nel 2025 che un anno fa si stimava invece molto più basso. In altre parole i conti stanno peggiorando ma si prevede un grande miglioramento nell’anno finale del Fondo.

Prevedere oggi un utile elevato a una distanza di tempo così rilevante sembra però un esercizio di pura teoria, quando le previsioni fatte solo due anni fa sono cambiate così vistosamente. Infatti ci domandiamo: come è possibile prevedere con una ragionevole attendibilità quali saranno le condizioni del mercato fra sette anni, quando nel giro di due anni gli scostamenti sono stati così significativi?

I CANONI DI LOCAZIONE E LARGO LORIA. Quest’anno si evidenzia un lieve recupero dei canoni da locazione previsti “a vita intera” (cioè la somma dei canoni di tutti gli anni fino al 2025) rispetto a un anno fa, grazie ai “maggiori canoni per maggior patrimonio in gestione”. Ma l’attuale previsione è comunque inferiore di 15 milioni di euro rispetto a quanto previsto nel Business Plan 2016.

L’anno scorso si diceva che questa riduzione dei canoni era dovuta principalmente al “cambio di strategia” su Largo Loria, immobile di Roma sfitto da tempo, obsoleto e poco appetibile. Da qui la decisione di ristrutturarlo, trasformarlo in residenziale e destinarlo alla vendita. Ora, invece, si cambia idea e si ipotizza la possibilità di cedere a un terzo, sviluppatore, l’immobile così come è, senza interventi.

Per questo si prevede una riduzione delle spese di investimento negli immobili nel piano “a vita intera”, cioè fino al 2025. Come mai questi continui cambi di strategia su Largo Loria? Come minimo in merito le idee risultano molto confuse e, nel frattempo, l’immobile continua a rappresentare solo un costo.

In conclusione: le vendite sono molto lente e difficili ed impattano pesantemente sui conti della Sgr che ora gestisce tutto il patrimonio immobiliare dei giornalisti. Lo dimostrano le variazioni negative di molte delle cifre esposte nel Business Plan ed avvenute negli ultimi due anni, quando il mercato non è stato colpito da scossoni particolari tali da giustificare questa tendenza.

Ho quindi espresso, anche con il mio voto negativo, profonda preoccupazione per quelli che sono, oggettivamente, campanelli di allarme da non sottovalutare.

I vertici dell’Inpgi, invece, continuano ancora una volta ad ostentare ottimismo e fiducia, come se da questi risultati non dipendesse, nei prossimi anni, la sopravvivenza dell’Istituto stesso e la liquidità necessaria per pagare le sue prestazioni.

Ci saremmo aspettati di più da chi soli pochi mesi fa aveva parlato (finalmente!) della crisi dell’Inpgi e dei colpevoli ritardi nell’adozione dei necessari correttivi. Ignorare le cifre ed i segnali di allarme che i numeri evidenziano ci sembra un comportamento esattamente opposto ad una vera consapevolezza della gravità della situazione e delle incognite del futuro.

* Consigliera generale Inpgi, Comitato di gestione Fondo Giovanni Amendola

1 Commento "CASE INPGI, DISMISSIONI FALLIMENTARI MA VINCE ANCORA LA POLITICA DELLO STRUZZO"

  1. Paola Scaramozzino | 17 febbraio 2018 ore 9:03 | Rispondi

    Mi sembra sempre peggio. Io abito in uno stabile con moltissimi problemi ma se avessero venduto io avrei comprato la mia casa. Mi sembra di capire che non si vendono più gli stabili. Non ho capito se è
    Una decisione definitiva. Grazie x informazioni

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