ELEZIONI INPGI, ANALISI IN PILLOLE DI UNA CRISI EPOCALE.COSE CHE DEVI SAPERE: GESTIONE IMMOBILIARE/4

Secondo la relazione al bilancio dell’Inpgi (pagina 58, lo dice anche la relazione del presidente a pagina. 5) nel 2014 il portafoglio immobiliare ha dato un rendimento complessivo ai valori contabili – inteso come il rapporto tra il risultato economico (escluse le menzionate plusvalenze) e la consistenza media del patrimonio ai valori di bilancio – dell’1,68%.

Questo valore è il più basso degli ultimi 5 anni, in costante diminuzione: il rendimento era il 2,25% nel 2013, ma del 2,7% nel 2010 e 2011. La stessa relazione afferma che, rispetto al valore di mercato degli immobili (più elevato dei valori di bilancio), il rendimento complessivo è ancora più basso, è pari all’1,05% ed  è in diminuzione dall’1,33% del 2013. A noi entrambi questi rendimenti almeno nel 2014 sembrano particolarmente bassi, è una domanda che facciamo anche a voi.

Le entrate dai canoni di locazione degli immobili sono in forte diminuzione: da 35,49 milioni del 2012 e 34,23 milioni nel 2013 sono scese a 27,37 milioni nel 2014 (cioè -20%). Il bilancio dice che nel 2014 la riduzione è avvenuta “per gli effetti derivanti dalle operazioni di apporto degli immobili al Fondo” (pagina 57), perché il Fondo incassa direttamente gli affitti e non li gira all’Inpgi.

Per il 2015 era prevista un’ulteriore diminuzione delle locazioni a 21 milioni. Il risultato netto, cioè l’utile della gestione immobiliare detratte le spese e le tasse, in conseguenza del calo degli immobili di proprietà si è ridotto a 8,92 milioni nel 2014; ma questo utile era di 14,7 milioni nel 2013 e di 18,8 milioni nel biennio 2010-2011.

Prima considerazione: l’apporto degli immobili al Fondo sta progressivamente abbattendo le entrate del patrimonio immobiliare gestito direttamente dall’Inpgi. In difetto di altre entrate sostitutive dei mancati affitti, l’Inpgi incasserà sempre meno dalle locazioni, quindi si indebolirà ancor più il suo fragile conto economico. Ci potrebbero essere entrate aggiuntive solo in caso di rivalutazione delle quote del fondo e liquidazione all’Inpgi o vendita.

Seconda considerazione: con l’apporto degli immobili al Fondo c’è una riduzione delle attività gestite direttamente dall’Inpgi. A questo dovrebbe corrispondere una riduzione di altri costi di struttura e/o del personale: nel bilancio 2014 c’è un calo di 702mila euro degli oneri della gestione immobiliare (pari a 16,75 milioni, pagina 56). Il risparmio è tutto qui? Ci sembra poco rispetto al calo degli affitti.

Gianni Dragoni

(4 – continua)

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