INPGI, IL CARTEGGIO SULLE CASE. UN PIANO DI DISMISSIONI IN PERICOLO

 

Un vero e proprio carteggio in cui la rappresentante di Inpgi Futuro nel comitato del Fondo Amendola chiede trasparenza e certezza delle regole, ricevendone però risposte vaghe e pregiudiziali.

Una lettura lunga ma indispensabile per capire perché lo strategico piano di dismissioni immobiliari potrebbe fallire o portare a una svendita del patrimonio immobiliare di tutti i giornalisti italiani.

Di seguito troverete le 9 domande rivolte in settembre da Alessandra Spitz di Inpgi Futuro, la risposta di InvestiRe, la replica di Spitz, la risposta della presidente dell’Inpgi Marina Macelloni.

 

Cari colleghi, scrivo per chiedere ai vertici Inpgi e di InvestiRe alcuni chiarimenti importanti anche alla luce del comunicato del Siai ( sindacato inquilini Inpgi) di Venerdi’ scorso, rilasciato dopo l’incontro sindacati-InvestiRe.

Vado per punti:

1. Scrive il Siai :” Per le famiglie che decidono di non comprare è prevista la stipula di un nuovo contratto 5 anni più 3, solo se tutti i componenti del nucleo hanno più di 67 anni, e non soltanto il capofamiglia, come si pensava fino ad oggi”.

E’ vera questa affermazione ? Se fosse vera , saremmo di fronte ad una arbitraria interpretazione delle decisioni assunte dal Cda dell’Inpgi che, nella sua delibera del maggio scorso, parlava espressamente di inquilini, cioe’ degli intestatari del contratto di affitto con l’Inpgi, e non certo di componenti del nucleo famigliare. Saremmo anche di fronte ad una interpretazione contraria alla volonta’ del Cda di tutelare gli inquilini di eta’ avanzata ( purche’ ovviamente la casa sia effettivamente abitata dall’intestatario del contratto).

InvestiRe. Nel Consiglio di Amministrazione di INPGI e nel Comitato Consultivo del Fondo la SGR ha rappresentato una soluzione che non faceva riferimento né al titolare del contratto né al nucleo familiare riferendosi genericamente ad “inquilini con più di 67 anni”; nell’incontro con i sindacati degli inquilini la SGR ha comunicato che tutto il nucleo familiare deve essere “over 67”; ciò è motivato dalla necessità di avere elementi di negoziazione con i sindacati e quindi a fronte di loro ovvia richiesta la SGR darà disponibilità a che la tutela si applichi anche solo in cui sia “over 67” solo il titolare del contratto.

Spitz. RISPOSTA ESAURIENTE

 

2.     Scrive ancora il Siai che anche nella fase di vendita sul libero mercato “ i sindacati, anche per evitare abusi, contano di far valere il diritto di prelazione, previsto peraltro dal contratto sindacalmente concordato all’articolo 11: sarà nuovamente l’inquilino ad avere una seconda chance “ E’ vera questa affermazione ? In caso positivo perche il Cda e il nostro comitato non ne sono stati informati?.

Investire. La prelazione esiste per via degli accordi storici firmati da Inpgi con i sindacati, è un obbligo contrattuale a cui ne Inpgi ne’ la SGR possono derogare, in Comitato Consultivo se ne è parlato ma non c’erano decisioni da prendere in merito ne avrebbe cambiato i termini di quanto in discussione.

Spitz. FORSE SONO STATA DISATTENTA MA NON MI RICORDO AFFATTO CHE SE NE SIA PARLATO IN COMITATO CONSULTIVO. QUANDO GLI IMMOBILI SARANNO OFFERTI AGLI ALTRI GIORNALISTI BISOGNERA’ ESSERE CHIARI ED INFORMARE I COLLEGHI DEL PERMANERE DEL DIRITTO DI PRELAZIONE DELL’INQUILINO.

Macelloni. Confermandoti che dell’esistenza del diritto di prelazione degli inquilini se ne è parlato in tutte le sedi, comprese quelle istituzionali – Cda, Consiglio generale, Commissione consultive – nonché nel Comitato di comparto, concordo con te sull’opportunità di darne risalto anche quando verrà  attivato il bando ai giornalisti e poi la vendita a terzi.

 

3.  E’ necessario un chiarimento sul ruolo del Cda Inpgi, del Comitato amministratore di Inpgi 2 e del Collegio sindacale come anche della Commissione dismissioni immobili dell’Istituto che possiede il fondo G.Amendola al 100%. E’ normale che i piu’ importanti organismi dell’Inpgi apprendano i prezzi medi degli immobili in vendita dal sito del Siai e non vengano informati prima ? La vendita degli immobili Inpgi e’ un processo cosi’ delicato che gli organismi Inpgi devono essere informati su punti cosi’ importanti come il prezzo medio fissato per gli immobili. Si tratta non solo di una questione politica e giuridica ma anche di trasparenza interna all’ Istituto e di rispetto dello Statuto. Perche’ non e’ stato fatto?

InvestiRe. Il CdA dell’INPGI si è riservato un ruolo chiave nella definizione delle linee guida e degli indirizzi strategici che sono stati ampiamente dibattuti negli ultimi mesi prima di riorientare il piano di gestione del Fondo Giovanni Amendola.  InvestiRE SGR, in qualità di gestore del Fondo e nella sua autonomia, ha proposto l’aggiornamento del piano applicando le linee guida deliberate dal CdA di Inpgi. Tutte le informazioni rilevanti, prima di essere presentate al SIAI, sono state esaminate, immobile per immobile, e votate dai membri del Comitato Consultivo che sono essi stessi autorevoli rappresentanti dell’Istituto Nazionale di Previdenza dei giornalisti. Sul piano operativo rimane confermato, come noto, il coinvolgimento della commissione alloggi con riguardo ai bandi di locazione e di vendita a favore della categoria dei giornalisti cosi come previsto dalle procedure attualmente in vigore.

Spitz. SU QUESTO PUNTO ATTENDO CHIARIMENTI DALLA PRESIDENTE: IL NOSTRO E’ UN COMITATO CONSULTIVO E DI CONTROLLO; MENTRE IL CDA E’ IL MASSIMO REFERENTE POLITICO . RITENGO CHE INFORMARE IL CDA DEI PREZZI DI VENDITA E DELLA LORO FORMAZIONE SIA NON SOLO DOVEROSO PER LA TRASPARENZA INTERNA MA ANCHE IL TEMA PIU’ POLITICO CHE CI SIA. NON SONO QUINDI D’ACCORDO CON QUESTA SUA RISPOSTA.

Macelloni. Pur comprendendo le ragioni sottese alla questione sollevata, che riguardano il delicato equilibrio connesso all’esercizio delle responsabilità e delle funzioni ripartite tra il CdA e il Comitato di Comparto, occorre tenere sempre presenti i vincoli e gli obblighi imposti dalla legge che disciplina, in particolare, i profili di autonomia del soggetto gestore (SGR) rispetto alle eventuali ingerenze/influenze del soggetto proprietario del Fondo. In questo contesto si colloca la selezione degli elementi che possono essere oggetto di informazione preventiva  al CdA e, in particolare, l’elemento legato alla determinazione dei prezzi di vendita degli immobili. Sul punto, ritengo che il CdA abbia opportunamente e correttamente esercitato il proprio ruolo fissando le linee guida per poter procedere al piano di dismissioni – esercitando così le sue attribuzioni politiche – demandando al Comitato di Comparto il compito di approvare il documento contenente tra l’altro i criteri di redazione dei listini di vendita, nonché i prezzi dei singoli immobili rientranti. Ciò evidentemente in applicazione del principio di carattere generale secondo il quale il CdA non ha un ruolo “tecnico” legato alla concreta determinazione dei criteri di vendita, ruolo questo di natura più gestionale e, come tale, demandato esclusivamente ai componenti del Comitato di Comparto.
In ogni caso, mi ero già riproposta di dare una completa ed aggiornata informativa al CDA in occasione della prima riunione utile (informativa avvenuta il 28 settembre scorso – ndr) di quanto posto in essere dalla Sgr e dal Comitato di Comparto di cui noi siamo membri.

 

4. Gli organismi Inpgi devono poter valutare , come questo comitato, gli immobili sulla base di un report sintetico del costo di acquisto da parte dell’INPGI (anno compreso), delle spese di manutenzione straordinaria effettuate, del valore di mercato attuale, del rendimento attuale degli affitti, nonché dell’eventuale situazione di morosità e sfittanza delle singole unità immobiliari.

InvestiRe. Ciò è corretto, infatti è quello che è effettivamente avvenuto; il Comitato Consultivo, che rappresenta l’Inpgi, ha infatti preso visione proprio di tutti tali dati. Unica informazione non nota alla SGR è il costo di acquisto degli immobili da parte di INPGI in quanto i medesimi sono stati conferiti al fondo a valore di mercato corrente. La morosità è oggetto di monitoraggio mensile da parte dell’SGR con gli uffici immobiliari dell’Istituto. Con riferimento al piano vendite giova ricordare che in caso di morosità con più di tre mensilità non pagate non verrà consegnata la comunicazione di vendita agli inquilini ed in ogni caso il rogito sarà subordinato alla chiusura di tutte le partire contabili del rapporto locativo.

Spitz. PER CAPIRE SE LA VENDITA DI UN IMMOBILE E’ UN AFFARE PER LE CASSE INPGI E’ NECESSARIO CONOSCERE I PREZZI REALI DI ACQUISTO : DEVE ESSERE  INPGI A RENDERLI NOTI E RIBADISCO TALE RICHIESTA ( NON CREDO SIA UN SEGRETO DI STATO).

Macelloni. L’operazione di messa a confronto del costo di acquisto dell’immobile con il prezzo di vendita è a mio parere poco significativa in quanto si tratta per lo più di immobili acquistati circa 50/60 anni fa, pertanto è evidente  che i loro valori monetari non sono comparabili  con  quelli attuali. Al contrario, ritengo che per procedere ad una valutazione in termini di convenienza per l’Ente per le operazioni di vendita, sia più utile mettere a confronto i prezzi cosi come appena determinati con i valori aggiornati risultanti a seguito della procedura di conferimento al Fondo  Immobiliare degli immobili in questione. Tuttavia, il costo storico dell’acquisto degli immobili sarà comunque messo a disposizione del CDA.

 

5. Molti colleghi mi hanno segnalato che ritengono ingiusto un trattamento uguale per tutti , a prescindere dal fatto che si tratti di inquilini recenti o intestatari di contratti da 10-20 o 30 anni. Credo che sia una lamentela corretta ed invito la Presidente Macelloni a discutere nel prossimo Cda la questione e a valutare possibili correzioni in questo senso della delibera di maggio.

InvestiRe. Il Consiglio di Amministrazione di INPGI ed il Comitato Consultivo del Fondo Giovanni Amendola ha ampiamente dibattuto il tema rilevando che non è opportuno fare alcuna differenziazione in merito; fra l’altro tale differenziazione sarebbe difficilmente praticabile considerata l’estrema soggettività dei fattori in gioco (tempo di locazione, titolarità del contratto, lavori di manutenzione sostenuti, ecc.).

Spitz. IL TEMPO DI LOCAZIONE NON E’ UN FATTORE SOGGETTIVO E COMUNQUE SU QUESTO TEMA, PER COMPETENZA, LA RISPOSTA LA DEVE DARE LA PRESIDENTE. IL CASO SEGNALATO DA INGRAO E’ LA DIMOSTRAZIONE LAMPANTE DI UN’INGIUSTIZIA. UN INQUILINO ENTRATO IL GIORNO PRIMA DEL BLOCCO HA GLI STESSI DIRITTI DI UNO CHE ABITA LA CASA DA 30 ANNI. AVENDO ABOLITO IL LIMITE DEI 5 ANNI DI PROPRIETA’, CHI CI ASSICURA CHE I RECENTISSIMI CONTRATTI NON SIANO TENTATIVI DI SPECULAZIONE ?

Macelloni. Pur comprendendo le considerazioni personali degli inquilini, tuttavia, il CDA quando ha provveduto ad approvare le linee guida si è attenuto esclusivamente a criteri di natura economica legati alla buona riuscita commerciale dell’operazione. Lo sconto inquilini, quindi, non è un tema di giustizia ma un tema di mercato; infatti una casa occupata sul mercato vale di meno di una casa libera. Purtroppo l’esigenza di vendere è emersa solo recentemente altrimenti la decisione di bloccare le nuove locazioni sarebbe stata presa prima. Se ora adottassimo per gli immobili locati di recente uno sconto inferiore avremmo la certezza di non venderli finchè non si esaurisce il contratto di locazione, senza tra l’altro riuscire  a liberare l’unità tempestivamente, con una evidente lesione degli interessi dell’Istituto.

 

6.  Sempre i colleghi segnalano diversi abusi nei contratti di affitto: inquilini proprietari di abitazioni nello stesso comune o provincia, case riaffittate a noti morosi, casi di sub-affitto. Domando: e’ previsto un controllo di questi casi , prima di procedere alla vendita agevolata?

InvestiRe. Si è previsto e gli inquilini che abbiano commesso abusi sull’immobile o siano morosi non potranno acquistare. L’INPGI non adotta criteri di accesso alla locazione connessi alla proprietà di altri immobili.

Spitz. ALTRO PUNTO DA CHIARIRE IN CDA: A MIO AVVISO NON E’ GIUSTO VENDERE CON LO SCONTO A CHI HA AFFITTATO  PUR AVENDO CASA DI PROPRIETA’ NELLA STESSA PROVINCIA, MAGARI LUCRANDO SULLE DIFFERENZE DI PREZZO TRA DUE AFFITTI.

Macelloni. Su questo punto condivido quanto già risposto dalla SGR.

 

7. Poiché l’esigenza dell’Istituto e’ di fare cassa, segnalo i casi dei complessi di Napoli via Santa Maria a Cappella Vecchia (in zona centralissima) e via San Giacomo de’ Capri e di Roma via Trionfale 6316 dove il prezzo fissato non appare congruo rispetto al prezzo medio di mercato e ai prezzi degli altri stabili. Perche’ questa anomalia?

InvestiRe. I prezzi, come ampiamente dibattuto in sede di Comitato Consultivo, sono frutto di una accurata analisi di mercato della SGR, e tengono conto delle caratteristiche di ciascun immobile e dei relativi mercati di riferimento. Tali prezzi sono stati peraltro congruiti positivamente dall’Esperto Indipendente.

Spitz. NEL CASO DI VIA TRIONFALE NON E’ VERO PERCHE’ IL PREZZO FISSATO E’ INFERIORE A TUTTI I PARAMETRI DI MERCATO DA VOI STESSI RILEVATI. NEI CASI DEGLI IMMOBILI DI NAPOLI LA MIA AFFERMAZIONE E’ DOVUTA ALLE INFORMAZIONI FORNITEMI DAI COLLEGHI DI NAPOLI CHE SEGNALANO PREZZI DI MERCATO PIU’ ALTI. SOTTOLINEO ANCHE CHE A SANTA MARIA CAPPELLA VECCHIA CI SONO LE SEDI DELL’ORDINE E DELLA ASSOCIAZIONE STAMPA: CHE FARETE? VENDETE ANCHE A LORO?

Macelloni. Come noto a tutti noi del Comitato di comparto che abbiamo votato all’unanimità il 25 luglio scorso il documento contenente il piano di commercializzazione, la determinazione di ogni prezzo è frutto di molteplici fattori che sono dovuti in parte alle caratteristiche ed allo stato dell’immobile ed in parte alla situazione del mercato di riferimento. Per la prima tranche questo posizionamento è stato valutato con la massima professionalità e perizia, così come abbiamo appunto validato nell’ultima riunione del Comitato. Ogni altra considerazione su questo tema è di fatto estemporanea e priva di concretezza. Per quanto riguarda le unità locate ad Ordini o Associazioni di stampa, è evidente che  la decisione di una loro vendita è rimessa al CDA. Tale questione – di natura strettamente politica – non è stata ancora presa in considerazione dal Consiglio.

 

8.  Poiche’ le case dell’Inpgi sono di tutti i giornalisti perche’ non vengono resi noti a tutti anche i prezzi pieni, visto che molte case sono sfitte e che i colleghi non inquilini hanno solo un mese di tempo per esercitare i loro diritti?

InvestiRe. Tutti i giornalisti potranno avere informazioni dettagliate al momento del bando; sino a quella data non è possibile dare informazioni visto che fra le questioni approvate dal Comitato Consultivo vi è la possibilità di cambio alloggio per gli inquilini all’interno dello stabile; ciò rende quindi incerto in fase iniziale quali saranno le unità libere allo scadere dei 60 giorni.

Spitz. MI PARE UN MOTIVO INSUFFICIENTE. BASTA RENDERE NOTI I PREZZI SEGNALANDO CHE BISOGNA ATTENDERE DUE MESI PER CONOSCERE LE UNITA’ LIBERE. D’ALTRONDE I PREZZI SONO MEDI E NON CERTO QUELLI DI OGNI SINGOLO IMMOBILE. SENZA QUESTA INDICAZIONE UN MESE DI TEMPO E’ MOLTO POCO PER DECIDERE SU UN ACQUISTO COSI’ RILEVANTE PER UN BUDGET FAMILIARE. SEGNALO CHE IL SIAI LI HA GIA’ RESI NOTI. SAREBBE GIUSTO  A QUESTO PUNTO PUBBLICARLI SUL SITO INPGI.

Macelloni. Nessun acquirente decide di comprare una casa solo sulla base del prezzo medio senza sapere quanto è grande, se è al piano terra o se è un attico e se può sostenere quello specifico prezzo (montante) in termini di finanziabilità. Così come per i bandi delle locazioni, verranno infatti fornite planimetrie, fotografie ed informazioni complete, nonché verranno effettuati sopralluoghi. Tutto ciò è impossibile farlo ora senza sapere quali saranno gli appartamenti disponibili per il bando.

 

9. Molti colleghi inoltre invocano trasparenza sui casi degli immobili di Collegno (Torino), Campi Bisenzio (Firenze), Livorno, Taranto, Rosario di Mendicino (Cosenza) e Messina, messe in vendita da circa 20 anni assieme a quelle di Canalette di Rende (Cosenza) e di Arenzano (Genova) che sono stati invece inseriti nel bando ? Sempre in nome della trasparenza i colleghi chiedono giustamente di conoscere tempistiche e prezzi di vendita degli immobili di nuova costruzione a Milano ( porta Nuova) e Roma ( stazione Tiburtina) conferiti ad InvestiRe tramite il fondo Hines.

InvestiRe. La SGR ha proseguito le vendite avviate dall’Istituto ormai da alcuni anni e le unità disponibili sono in pubblicità sui principali siti Internet. In considerazione della maggior rilevanza della vendita in fase di avvio, la SGR sta’ ulteriormente rafforzando le iniziative di informazione e divulgazione delle unità in vendita.

Spitz. E’ UNA RISPOSTA GENERICA. CREDO CHE IL COMITATO ABBIA DIRITTO DI ACQUISIRE ANCHE SU QUESTI IMMOBILI INFORMAZIONI DETTAGLIATE SULL’ANDAMENTO DELLE VENDITE E DEI PREZZI.

Macelloni. Le informazioni sono state fornite in più occasioni nei Comitati e sono presenti nei rendiconti di gestione del Fondo. In ogni caso, anche questa informazione sarà contenuta nella nota informativa che porterò al CDA appena possibile.

 

In seguito a questo scambio di domande e risposte, la consigliera Alessandra Spitz ha fatto pervenire alla presidente Marina Macelloni la seguente lettera.

Mi riferisco in particolare a due aspetti:

1) i compiti ed i poteri del Cda e del Comitato di comparto;

2) gli sconti da riconoscere a chi e’ inquilino da molti anni.

Sul primo punto: conosco i vincoli imposti dalla legge relativi all’autonomia della Sgr e non ho mai sostenuto che il Cda dovesse essere preventivamente informato sui prezzi medi stabiliti da InvestiRe. Ritengo invece che – una volta discussi i prezzi in sede di comparto –  dovesse essere informato il Cda ( ma anche la Commissione alloggi) tempestivamente e, certamente , prima dell’incontro con il sindacato.

Questo non solo per una questione di trasparenza interna ma anche perché, in un processo cosi’ delicato come la vendita degli immobili,  la condivisione delle informazioni tra tutti gli organismi competenti e’ un metodo, a mio avviso, necessario per evitare errori, dubbi e per utilizzare  al meglio tutte le competenze dei rappresentanti eletti dai colleghi per gestire l’Istituto.

Nessuno di noi ha la verita’ in tasca e un confronto interno serio e leale porta sicuramente a risultati migliori di quelli del metodo a ” compartimenti stagni”.

Sul secondo punto c’e’ stato un equivoco: io non sollecitavo una limatura dello sconto del 20% agli inquilini recenti ma uno sconto maggiore a chi e’ inquilino da molti anni. C’ e’ oggettivamente una differenza tra un inquilino recente ed uno pluriennale,  non fosse altro per la quantita’ di denaro versato all’istituto e per la certezza che non ci si trova di fronte ad uno speculatore. Uno sconto , anche modesto o simbolico ( penso ad un 1% ogni tot anni), darebbe ai colleghi un segnale di sensibilita’ che potrebbe contribuire alla buona riuscita di tutta l’operazione di vendite.

4 Commenti "INPGI, IL CARTEGGIO SULLE CASE. UN PIANO DI DISMISSIONI IN PERICOLO"

  1. Giuseppe Cipriani | 18 Ottobre 2016 ore 12:58 | Rispondi

    A questo punto, dinanzi a tutta l a problematica dismissioni, come si sta profilando, mi viene da ipotizzare che il nostro istituto di previdenza fallirà prima di aver incamerato quanto metteva ottimisticamente in preventivo. Amen

  2. Una domanda sopra tutte che ci facciamo noi inquilini: perché nella determinazione dei prezzi di vendita non si sono presi come riferimento quelli dell’Omi, osservatorio dell’Agenzia delle Entrate che registra i prezzi minimi e massimi delle transazioni immobiliari semestrali zona per zona, anziché quelli assolutamente fuori mercato di fantomatiche Agenzie immobiliari? Sarebbe stato più trasparente, più equo e più condivisibile, essendo peraltro l’Inpgi un ente di diritto pubblico.

    • I consiglieri di Inpgi Futuro si stanno battendo per avvicinare la domanda all’offerta, nel rispetto dei parametri di mercato (veri) e degli interessi dell’Inpgi e degli inquilini.

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