INPGI FUTURO PORTA IL DOSSIER CASE A UN VERTICE CON LA PRESIDENZA

 

di Corrado Chiominto e Stefania Conti *

Il prezzo non cambia. Lo sconto rimane fermo al 20 per cento. Ma se i metri quadrati lordi, utilizzati come uno dei parametri per fissare il prezzo, non sono giusti saranno prima verificati e poi corretti.

E’ invece aperto un confronto con i singoli comitati di inquilini e con le rappresentanze degli inquilini dei singoli fabbricati messi in vendita: con loro saranno affrontati i problemi specifici di ogni stabile e saranno illustrati con precisione i lavori di manutenzione che si stanno avviando per  spiegare le modalità di calcolo del prezzo e indicare con precisione il piano di lavori.

Nel confronto saranno valutati anche eventuali altri interventi che potrebbero essere richiesti per le parti comuni. Nel frattempo sono stati sospesi i termini – 60 giorni – per rispondere alle proposte di acquisto. Ma non sarà un rinvio sine die, anzi. Terminata l’interlocuzione con i singoli fabbricati partirà di nuovo il count down.

Sono queste alcune delle indicazioni raccolte nel confronto del 18 ottobre tra la Sgr, i vertici dell’Inpgi e le commissioni dell’Istituto che si occupano di immobili. Come Inpgi Futuro avevamo chiesto di convocare una riunione congiunta straordinaria per fare il punto sull’avvio del piano di dismissioni immobiliari e sui problemi lamentati nell’avvio della prima tranche.

Un incontro per fare il punto sullo stato dell’arte, dunque, ma anche per mettere a fuoco gli ostacoli da rimuovere con l’obiettivo di evitare in futuro le attuali incertezze. Presto – ci è stato confermato – saranno infatti messe sul mercato altre tre operazioni di vendita: la seconda tranche è prevista prima di Natale, una terza ad aprile e una quarta a luglio 2017.

Inpgi Futuro ha chiesto massima trasparenza informativa sull’operazione, consapevole che l’obiettivo primario dell’Inpgi sia il risanamento del nostro sistema pensionistico, che passa anche attraverso la valorizzazione del patrimonio immobiliare. Per questo abbiamo lamentato le scarse informazioni presenti sul sito e anche una procedura di vendita che ha creato incomprensioni, incertezze, tensioni, preoccupazioni, timori.

Abbiamo affrontato punto per punto (trovate tutto nella scheda sull’incontro): dal calcolo dei metri quadrati per arrivare ai criteri di agevolazione per la richiesta di mutui, dai prezzi presi come riferimento alle modalità con i quali si è arrivati a definire il prezzo finale, dal ruolo delle agenzie immobiliari nel processo di vendita, alla possibilità di prevedere uno sconto maggiorato – magari anche quasi simbolicamente – per gli inquilini che abitano nell’immobile da tanti anni, che certo non puntano a fare una speculazione.

La Sgr ha portato tabelle e raffronti, entrando nel dettaglio di alcuni casi di vendita per spiegare come è stato valutato il fabbricato, partendo dai prezzi medi praticati nella zona, ma anche guardando al contesto.
Inpgi Futuro ha messo in risalto come i prezzi appaiono spesso molto alti e comunque siano sulla fascia alta del prezzo di mercato così quasi da annullare lo sconto previsto al 20% (ma le commissioni avevano nella precedente riunione votato un’indicazione su uno sconto di “almeno il 20%”).

In risposta ad una domanda precisa sul rapporto tra il prezzo di vendita e il valore di carico – nata sulla sollecitazione che, soprattutto i prezzi richiesti a Roma, siano legati ai valori molto alti con cui questi sono stati conferiti da Inpgi alla Sgr per imbellettare i conti dell’istitituto – è stato spiegato che il valore di vendita è superiore di circa lo 0,2% rispetto ai valori di conferimento: in pratica c’è un maggior valore totale di circa 1 milione di euro. Non si è risposto invece al senso della domanda: i prezzi di conferimento erano già all’epoca sopravvalutati?

Un piano di manutenzione straordinaria, che influenza il prezzo e spiega talvolta valori molto alti, è stato reso noto stabile per stabile. Ha complessivamente un valore di quasi 9 milioni e il consiglio agli inquilini che acquisteranno è di valutare che cosa prevede, anche perchè, proprio a fronte di prezzi non contrattabili, non è escluso che si possa chiedere qualche miglioria sulle parti comuni condominiali.

Il consigliere di Inpgi Futuro Carlo Chianura, presente alla riunione con la consigliera Paola Cascella, ha evidenziato come la sospensione dei termini di vendita sia un segnale che l’operazione presenti qualche problema. La sensazione netta degli inquilini è che le valutazioni siano imprecise e troppo alte rispetto al mercato. Sicuramente è indispensabile avvicinare la domanda all’offerta. Perché la riuscita del piano è strategica per l’istituto e un suo eventuale fallimento potrebbe costringere a svendite del patrimonio. Una tesi respinta dalla presidente Macelloni, mentre i rappresentati della Sgr si sono detti certi sulla riuscita del piano di dismissioni.

Non conviene agli inquilini rinviare l’acquisto – è stato evidenziato dalla Sgr – perché si troverebbero a pagare ancora l’affitto vanificando un eventuale sconto futuro. Inoltre, in questo momento i prezzi dei mutui sono molto bassi e aggiungono un ulteriore beneficio ad una vendita che risulta – hanno sostenuto – comunque conveniente per gli acquirenti. Sul punto dei mutui i rappresentanti della InvestiRe ci sono apparsi comunque un po’ vaghi, confermando però che chi ha dubbi e problemi si può rivolgere direttamente a loro, che insieme ai loro tecnici cercheranno di trovare soluzioni e ai loro tecnici.

Maggiore informazione ai fiduciari e sul sito Inpgi è stata assicurata in futuro dalla presidente dell’Inpgi, che ha anche detto – in risposta a chi chiede uno sconto differenziato per gli inquilini di lungo corso – di essere contraria a differenziazioni, difficili da applicare in modo univoco. Quest’ultima parte non ci trova d’accordo, perché i criteri, volendo, si trovano.

Sono stati quindi chiariti il ruolo e i compensi che gli agenti immobiliari esterni stanno avendo nella vendita. Saranno pagati con una percentuale sulla vendita (1,5%) per il ruolo di consulenza “ma non di intermediazione”, è stato detto. Insomma dovranno assistere gli inquilini orientandoli nei passaggi burocratici e facendosi carico di esaminare i problemi che loro evidenziano: dalla richiesta del mutuo all’eventuale necessità di cambiare immobile per cercarne uno di metratura inferiore. Di fatto, al di là del ruolo che svolgono, il loro compenso salirà se la vendita procede senza problemi e riescono a far registrare una forte adesione di acquisto fin dall’inizio. Sempre in risposta alle sollecitazioni di Inpgi Futuro ci è stato spiegato che i contratti di affitto scaduti in questo giorni saranno rinnovati e che le lettere di vendita non sono state consegnate a chi è moroso, sarà necessario che prima paghi gli arretrati.

Insomma è stato un confronto serrato, grazie soprattutto ai rappresentati di Inpgi Futuro: speriamo possa consentire una buona e trasparente conclusione dell’operazione, a beneficio dell’Inpgi e nel rispetto anche delle esigenze dei colleghi inquilini. Il nostro gruppo proseguirà nella sua azione di controllo e vigilanza su questa operazione, nell’interesse dell’istituto e degli inquilini. La sensazione è che alcune delle sollecitazioni fatte pervenire in queste settimane dai nostri consiglieri stiano facendo breccia: vedremo se davvero sarà così.

* Corrado Chiominto è vicepresidente della commissione Immobili. Stefania Conti è componente della commissione Dismissioni

2 Commenti "INPGI FUTURO PORTA IL DOSSIER CASE A UN VERTICE CON LA PRESIDENZA"

  1. Giuseppe Cipriani | 19 Ottobre 2016 ore 18:41 | Rispondi

    Fatemi capire… Per esempio, un immobile che vale 400.000 euro verra scontato di 80.000 euro se acquista l’inquilino? Spero davvero che l’Inpgi o chi per esso sappia valutare, a questo punto e per il bene dei pensionati futuri, se è piu conveniente vendere al miglior offerente.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non verrà pubblicato


*


13 − dodici =