INPGI, VENDITA DELLE CASE: LA VERSIONE DELLA SGR SULLE DISMISSIONI

 

Sono moltissimi i punti trattati nella riunione della commissione Alloggi e in quella per le dimissioni immobiliari che l’Inpgi ha convocato dopo la richiesta dei consiglieri generali Stefania Conti e Corrado Chiominto. Ecco una sintesi di quello che è emerso.

 

STOP AI TEMPI, MA NON SINE DIE. La Sgr ha fermato i termini di vendita che davano agli inquilini 60 giorni per mostrare il loro interesse all’acquisto. Ma lo stop non sarà sine die ed è stato deciso per facilitare il confronto avviato con i comitati degli inquilini e con le rappresentanze dei singoli fabbricati. In pratica, il count down potrebbe scattare di nuovo tra un mese.

ALTRE DISMISSIONI IN ARRIVO. Presto saranno infatti messe sul mercato altre tre operazioni di vendita: la seconda tranche è prevista prima di Natale, una terza ad aprile e una quarta a luglio 2017.

NESSUN MAGGIORE SCONTO PER VECCHI INQUILINI. Inpgi Futuro ha chiesto di prevedere un maggior sconto per gli inquilini di vecchia data. Ma la proposta al momento non è stata accolta. Lo sconto e i prezzi attuali rimangono bloccati. Spazi ci sono invece sulla correzione di eventuali errori nel calcolo della metratura (che però è solo uno dei parametri utilizzati per fissare il prezzo) e eventualmente per verificare eventuali lavoro sulle parti comuni che possano agevolare il confronto di vendita.

CHI HA FISSATO IL PREZZO. Dovrebbe essere chiaro, ma la governance dell’operazione rimane saldamente in mano alla Sgr che su questo ha piena autonomia. Ed è stata la Sgr ad aver parametrato i prezzi per ciascun fabbricato in base a molti indicatori, tra i quali anche i prezzi delle offerte di zona sui 10 principali siti immobiliari.

I MUTUI. Un tema cruciale. Alcuni inquilini lamentano che le convenzioni con gli istituti di credito vantate dalla Sgr alla prova dei fatti non risultano convenienti. La comune sollecitazione è stata quella di individuare le criticità ed eventualmente provvedere a sostituire le banche che non fornissero un servizio adeguato di finanziamento.

GLI INTERMEDIARI. E’ stato chiesto l’elenco delle agenzie immobiliari incaricate di contattare gli inquilini. L’elemento interessante emerso è che il compenso per questi soggetti partirà dall’1,5% dell’importo di vendita, “pagato dal Fondo”. Importo destinato a crescere al crescere del volume delle vendite.

C’E’ METRO QUADRO E METRO QUADRO. Gli immobili inseriti nel processo di vendita sono venduti a corpo non a metri quadri, ma il criterio per la formazione dei prezzi passa certamente per la metratura. Attenzione però, non su quella indicata sul contratto di affitto, che fa riferimento ai metri quadrati calpestabili, ma ai metri quadrati lordi, che considerano anche i muri, come si usa nel caso di vendita di immobili. Un parametro di confronto esiste: in genere i metri quadrati lordi non possono superare del 15% quelli calpestabili.

GLI ERRORI? SI CORREGGONO. La Sgr si è detta sicura di aver calcolato le superfici in modo corretto, ma – sollecitata dagli esponenti di Inpgi Futuro che durante la commissione hanno portato qualche esempio concreto – si è detta disponibile a spiegare il calcolo della metratura e a correggere eventuali errori di calcolo dei metri quadrati. Per questo è necessario sapere come le diverse aree sono state considerate. Ci è stato spiegato che nella misurazione degli immobili è fisiologico che nelle diverse misurazioni ci possa essere uno scarto del 2%.

DALL’APPARTAMENTO ALLA CANTINA. La Sgr ha considerato tutte le superfici, con diversi “pesi”. Il prezzo medio quindi viene moltiplicato per il 100% della metratura lorda dell’appartamento mentre le superfici scoperte (balcone, terrazzi) vengono considerate al 25%, il 15% se sono molto grandi. La cantina invece al 33% ma con qualche eccezione se la cantina ha una finestra.

IL POSTO AUTO. Il posto auto viene considerato non in base alla metratura ma tenendo conto della comodità di accesso e della presenza di colonne. In pratica non differisce se consente di parcheggiare una sola auto, anche se è leggermente più grande o piccolo.

ATTENTI AD AFFACCIO E PIANO, PREZZO PUO’ CAMBIARE DEL 15%. Per ciascun immobile in vendita è stato valutato il prezzo in base anche alle richieste sul mercato della zona, tenendo conto che poi il prezzo di incontro tra offerta e domanda è solitamente scontato del 10-15%. Il valore medio, valutato anche in base alla tipologia e allo stato dell’immobile, viene poi applicato in concreto su un singolo stabile tenendo conto delle diversità, dall’affaccio al piano. In genere in uno stesso palazzo il prezzo al metro quadrato può variare al massimo del 15%.

LA MANUTENZIONE E IL PIANO DEI LAVORI. Anche lo stato di manutenzione influisce sul prezzo. Ma, è stato spiegato, a pesare in alcuni stabili sono soprattutto i lavori che si è deliberato di realizzare e che, in alcuni casi, saranno affidati alle ditte entro novembre. Il piano di manutenzioni straordinarie vale 8,9 milioni e per alcuni immobili messi in vendita incide molto sul prezzo. Un esempio: a via Chini, a Roma, si conta di spendere 1,6 milioni di euro in lavori visto lo stato attuale.

I CONDOMINI. Il regolamento di condominio, con i millesimi relativi a ciscun appartamento, verrà approvato per ogni singolo stabile dalla Sgr, che nominerà anche l’amministratore prima della vendita. Poi, chiaramente, i nuovi proprietari potranno decidere di rinnovarlo o cambiarlo.

I PORTIERI. Le case date in uso ai portieri vengono a loro vendute. Il loro contratto, invece, passa in carico al condominio che si va formando con i nuovi proprietari.

IL PIANO B. I rappresentanti della Sgr, sollecitati sul punto, hanno precisato che nel caso in cui in un certo edificio non si raggiungesse un numero congruo di compravendite, si abbandonerebbe il progetto di vendita per passare ad altre proprietà.

 

2 Commenti "INPGI, VENDITA DELLE CASE: LA VERSIONE DELLA SGR SULLE DISMISSIONI"

  1. Per quanto riguarda i portieri se non dovessero acquistare verrebbero sfrattati oppure avrebbero un lasso di tempo ragionevole?

    • La Sgr riferisce che riceverebbero il trattamento di tutti gli altri inquilini. Da verificare se in caso di non acquisto otterrebbero, come ci sembra logico, un primo contratto di affitto.

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