INPGI, CHE COSA C’E’ DIETRO IL PRIMO DISASTROSO TEST SULLE CASE

 

di Gianni Dragoni*

 

PLUSVALENZE DI CARTA E BUCHI NEL BILANCIO

In totale fino all’anno scorso l’Inpgi ha apportato al Fondo Amendola immobili per un “valore di mercato” di 976 milioni, rispetto a un costo storico di 586,7 milioni, cioè con una rivalutazione complessiva del 66 per cento.

Inpgi Futuro ha già fatto notare che con questi valori sono state generate plusvalenze, solo sulla carta, per complessivi 389,3 milioni tra il 2013 e il 2016. Esattamente la cifra che è servita all’Inpgi gestione principale (Inpgi 1) per coprire lo squilibrio nei bilanci della gestione previdenziale e assistenziale, che nello stesso periodo è stato di 375,6 milioni, di cui 121,3 milioni nel solo 2016, secondo il bilancio di assestamento. E’ solo una coincidenza o è una (ri)valutazione studiata a tavolino per far quadrare i conti?

Gli immobili nel portafoglio diretto dell’Inpgi sono ormai esauriti. Quest’anno sono previsti gli ultimi apporti al Fondo Amendola, dai quali secondo il bilancio di previsione 2017 verrebbero generate plusvalenze ulteriori per 61 milioni. Non sappiamo se l’istituto manterrà la proprietà di qualche immobile, ma alla fine oltre il 95% del patrimonio Inpgi sarà nel fondo.

 

SU 95 IMMOBILI, A ROMA IL 10% SFITTI, NELLE ALTRE CITTA’ IL 18%

Al 30 giugno 2016 nel Fondo Amendola c’erano 95 immobili, circa l’80% dei quali a Roma, in prevalenza con destinazione residenziale. Non ci sono per ora elementi concreti – a parte il caso preoccupante di via Parigi, sul quale attendiamo chiarimenti dall’istituto – che dimostrino se il mercato riconosce i valori di questi immobili, oppure se si rischia la svendita o, al contrario, se ci sono potenziali margini di guadagno.

Ma non ci sono solo le vendite.

Conta anche la capacità di far rendere il patrimonio in maniera adeguata con gli affitti. Secondo il rendiconto pubblicato sul sito dell’Inpgi, a metà 2016 gli immobili sfitti erano il 10% a Roma e il 18% negli altri comuni, dati che vengono definiti in miglioramento rispetto a fine 2015, ma che non appaiono indice di una gestione efficiente.

Tra gli immobili sfitti ricordiamo c’è anche quello di largo Loria a Roma, il più grande dell’istituto, al centro di un altro scandalo, oggetto fin dal 2015 di ripetuti esposti del sindaco revisore dell’Inpgi Pierluigi Franz. L’Inpgi l’aveva affittato a Sergio Scarpellini, un costruttore ora accusato di corruzione, per 2,1 milioni l’anno fino al 2023, con facoltà di subaffitto. E il costruttore l’aveva prontamente subaffittato al Comune di Roma a un canone multiplo di 4,4 volte, per ben 9,19 milioni l’anno. Nel 2013 il Campidoglio ha sciolto il contratto dopo le denunce dei consiglieri del M5S. Intanto in soli otto anni Scarpellini anni aveva incassato 71 milioni, 30,5 milioni in più del valore dell’immobile secondo la perizia di quando è stato apportato al fondo, nel 2015. E non risulta che l’Inpgi abbia presentato denunce ad alcuna autorità.

 

IL TEST DELLE PRIME VENDITE

Il test per capire se i valori degli immobili sono in linea con l’effettivo valore di mercato lo avremo con le prime vendite. Gli appartamenti sono stati offerti agli inquilini con uno sconto rispetto al presunto valore di mercato, inizialmente del 20%, dopo le proteste degli inquilini lo sconto è stato alzato al 25 per cento.

Rispetto ai fondi venduti da Poste e coinvolti nella svendita di immobili, i tecnici dell’istituto fanno notare che la situazione dell’Inpgi è diversa perché gli immobili sono stati apportati al fondo (con rivalutazione, tranne qualche caso) quando il mercato era già in crisi, dal 2013 in poi. Inoltre il Fondo Amendola è ai primi anni di vita. E’ operativo dal 18 dicembre 2013, la durata prevista del comparto unico è fino al 31 dicembre 2025.

La durata può essere prolungata fino a un massimo di altri 40 anni, la decisione spetterebbe all’Inpgi. Se alla scadenza ci fossero ancora immobili di proprietà, ipotesi plausibile perché l’Inpgi afferma che non intende vendere tutto il patrimonio, sempre che non si trovi costretto a farlo da necessità finanziarie, l’Inpgi potrebbe riprendersi gli immobili residui, non avrebbe cioè l’obbligo di vendere all’ultimo minuto per distribuire la liquidità a decine di migliaia di risparmiatori.

 

PROSCIUGATI GLI AFFITTI INCASSATI DALL’INPGI

Questo in teoria. In concreto, per il momento dai dati disponibili sembra che dal Fondo Amendola l’Inpgi non abbia guadagnato nulla, salvo l’effetto cosmetico sui bilanci grazie alle plusvalenze. Sul sito di InvestiRe, che afferma di gestire immobili per un valore di oltre 7 miliardi di euro distribuiti in 34 fondi, non c’è una sola cifra sul Fondo Amendola. “Trattandosi di un fondo destinato a investitori qualificati le informazioni e le documentazioni sono riservate”, dice InvestiRe al riguardo. Peraltro InvestiRe mantiene ancora la distinzione in due comparti, mentre dal 30 giugno 2016 c’è un comparto unico.

Gli unici dati disponibili sugli immobili Inpgi si possono rintracciare nei sintetici rendiconti semestrali sul Fondo Amendola pubblicati sul sito dell’istituto e nei bilanci Inpgi. Innanzitutto, si sono prosciugati gli incassi per l’istituto dai canoni di locazione: quest’anno sono previsti appena 3 milioni, erano 4,1 milioni nel 2016 secondo il bilancio di assestamento, mentre erano 35,5 milioni nel 2012, 34,2 milioni nel 2013, 27,4 milioni nel 2014, 20,1 milioni nel 2015, perché gli affitti li incassa il fondo, che è il proprietario degli immobili. In parallelo anche le spese di gestione e conduzione (per esempio i portieri) passano a carico del fondo.

Ma se un patrimonio che l’Inpgi valuta in oltre un miliardo (1,16 miliardi al 30 settembre 2016) nel 2016 ha fruttato solo 4,1 milioni di affitti, non ci sembra un grande risultato. Se la gestione produrrà utili il fondo dovrebbe distribuire un dividendo annuale all’Inpgi. Finora non è avvenuto. Alcuni mesi fa, durante una riunione della commissione Bilancio, i tecnici dell’istituto hanno detto che la prima cedola del fondo è prevista quest’anno. Vedremo.

 

DIMINUISCE IL VALORE DELLE QUOTE DEL FONDO E DEGLI IMMOBILI

Intanto notiamo una piccola diminuzione sia del valore degli immobili sia delle quote del fondo, in base alle stime fatte ogni sei mesi da un “esperto indipendente”. Fino al 30 giugno 2016 il perito è stato la Protos Check Srl, la società alla quale InvestiRe nel 2013 ha affidato l’incarico di valutare gli immobili Inpgi. Siccome dopo tre anni è previsto un cambiamento, le prossime valutazioni saranno fatte dalla società Reag. Le quote del Fondo Amendola all’inizio valevano 50.000 euro ciascuna. A ogni conferimento l’istituto ha ricevuto nuove quote.

Gli ultimi dati, pubblicati nel rendiconto al 30 giugno 2016 che da pochi giorni è sul sito dell’Inpgi, mostrano che dopo l’unificazione nel comparto unico il valore delle quote era di 49.175,46 euro, cioè l’1,6% in meno di quello iniziale. In teoria ci sarebbe da fare una lieve rettifica, per i concambi tra i precedenti due comparti, ma si tratta di valori trascurabili.

Quanto al “valore di mercato” degli immobili al 30 giugno 2016, secondo Protos è di 969,75 milioni, dunque inferiore di 6,25 milioni (-0,6%) ai 976 milioni di tutti gli apporti fatti fino a quella data e che erano stati valutati dalla medesima Protos. Il rendiconto del fondo dice che, al netto delle vendite di alcuni immobili fatte nel primo semestre 2016, la diminuzione di valore degli immobili è di 4 milioni, cioè lo 0,4% in meno.

“La diminuzione in oggetto – si legge nel rendiconto – deriva da alcune singole posizioni a destinazione residenziale, dove sono stati rivisti al ribasso i valori di uscita in linea con l’andamento ancora in discesa dei prezzi, soprattutto nelle zone di Cinecittà in Roma”. Dagli uffici Inpgi viene spiegato che il mercato residenziale scende dell’1-2% all’anno e questo spiegherebbe il calo. A nostro avviso, non è un segnale confortante.

In totale, il capitale complessivo investito al 30 giugno 2016 del fondo è pari a 1.027,5 milioni, cifra composta oltre che dai 976 milioni di immobili da apporti di cassa per 51,5 milioni fatti dall’Inpgi. Già, perché l’istituto non ha solo messo gli immobili nel fondo, ma ha anche fatto dei versamenti di denaro, particolare sul quale non si sa granché. (3 – continua)

*Consigliere per Inpgi Futuro, Commissione Bilancio Inpgi

Lascia per primo un commento

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non verrà pubblicato


*


19 − tredici =