INPGI, IMMOBILI: DA INVESTIRE A PROTOS MOLTE DOMANDE SENZA RISPOSTA

 

di Gianni Dragoni*

 

IL RUOLO DI INVESTIRE E IL BANCHIERE NATTINO

Cerchiamo adesso di capire cosa sta avvenendo al patrimonio immobiliare dell’istituto dei giornalisti. Quali sono i punti in comune con la storia appena raccontata?
Il primo è InvestiRe, la società scelta dall’Inpgi con una gara nel 2013 per gestire il Fondo Amendola. All’epoca InvestiRe era alleata con Polaris Sgr, poi si sono fuse. L’azionista di maggioranza di questa società è con il 50,2% Banca Finnat, controllata dalla famiglia romana Nattino. Gli altri principali soci sono Beni Stabili che fa capo a Leonardo Del Vecchio (17,9%), Regia della famiglia Benetton (11,6%), Fondazione Cariplo (8,6%). Nel novembre 2015 è emerso che Gianpietro Nattino, presidente di Banca Finnat, uomo d’affari con entrature in Vaticano, era indagato dalla Procura del Vaticano con l’accusa di riciclaggio e insider trading per operazioni che avrebbero coinvolto l’Apsa, l’amministrazione del patrimonio della sede apostolica.

 

IL PIANO VENDITE DELL’INPGI

A partire dal dicembre 2013 l’Inpgi ha progressivamente trasferito la proprietà degli immobili al Fondo Giovanni Amendola. In cambio non ha ricevuto denaro, ma quote del fondo. A differenza dei fondi venduti dalle Poste, che sono quotati in Borsa e hanno una proprietà frazionata tra il pubblico, il Fondo Amendola non è in Borsa e ha un unico proprietario, l’Inpgi.

In origine il fondo aveva due comparti: il Comparto Uno prevedeva la valorizzazione degli immobili (tutti di Roma e residenziali) con una gestione più efficiente, attraverso l’incremento dei canoni e la riduzione degli immobili sfitti e della morosità; il Comparto Due (fuori Roma e anche commerciali) era più orientato alla vendita.

A fine 2015 però l’Inpgi, sempre più in crisi, ha deciso un programma di vendita di circa il 60% del patrimonio immobiliare, per far fronte ai problemi di cassa e alla mancanza di liquidità per pagare le pensioni, gli stipendi del personale, gli oneri per ammortizzatori sociali e stati di crisi delle aziende editoriali.

L’istituto ha chiesto a InvestiRe di procedere con la dismissione di immobili, per complessivi 700 milioni, di cui 450-550 milioni entro il 2018 e 120-150 milioni entro il 2020. L’anno scorso c’è stata l’unificazione dei due settori nel “comparto unico”, con una fusione perfezionata il 30 giugno 2016, ma che è operativa dall’inizio dell’anno.

La procedura di vendita è partita lo scorso settembre con le lettere agli inquilini dei primi immobili, ma è in ritardo rispetto alle previsioni, anche per i contrasti emersi con gli inquilini sul prezzo e sulle condizioni. Nessun appartamento è stato finora venduto con la procedura in corso. Ci sono state solo negli anni scorsi vendite di alcuni appartamenti fuori Roma fatte dall’ex comparto Due, con l’incasso di circa 3,4 milioni fino a metà del 2016.

 

QUANTO VALGONO GLI IMMOBILI DELL’INPGI?

La domanda che dobbiamo fare è: il patrimonio immobiliare conferito al fondo ha effettivamente il valore iscritto nei bilanci e negli atti di conferimento (o un valore superiore)? O si rischia una svendita, vuoi per la procedura adottata, vuoi perché i valori sono stati gonfiati?

Qui dobbiamo ricordare che gli immobili nel momento dell’apporto al fondo sono stati rivalutati e portati al cosiddetto “valore di mercato”, con una perizia di un “esperto indipendente”, una procedura prevista dalla legge. La perizia è stata fatta dalla società Protos Check Srl. A quanto è dato sapere non si sarebbe però trattato di una perizia completamente nuova, ma basata su dati che l’Inpgi aveva già in casa. Una perizia fondata quindi su valori espressi dall’Inpgi e convalidati, ovviamente a pagamento, da Protos. In sostanza, l’esperto “indipendente” (almeno così dicono) avrebbe ritenuto congrue le stime fatte dall’Inpgi stesso.

 

CHI E’ PROTOS, IL VALUTATORE

Protos Check è una società romana interamente posseduta da Protos Spa. Quest’ultima, si legge sul suo sito, opera dal 1986 come consulente tecnico e finanziario per progetti nelle infrastrutture, energia, impiantistica e immobili. Fornisce servizi di valutazione e certificazione, per banche, compagnie assicurative, fondi d’investimento, investitori istituzionali.

Gli azionisti di Protos sono due importanti gruppi assicurativi (Generali e Unipol) e una multinazionale della consulenza aziendale (Kpmg), accanto a due professionisti, il presidente Franco Masera e l’amministratore delegato, Luca Mazzoni. Quest’ultimo, nato il 19 dicembre 1973 a Napoli, detiene il 50,5% di Protos. Masera, che è stato per 30 anni nella Kpmg, è socio con il 10,3%; nel 2013 aveva una piccola quota anche Foster Wheeler Italiana (2,4%), successivamente rilevata da Masera. Kpmg Advisory, di cui Masera è stato per dieci anni amministratore delegato, ha il 15%, Generali il 17,8%, UnipolSai Finance il 6,35.

E’ curioso notare che la società che dal 2013 ha cominciato a lavorare per Inpgi e InvestiRe per fare le valutazioni degli immobili da conferire al Fondo Amendola, cioè Protos Check Srl, è stata costituita in seguito a una delibera approvata il 22 maggio 2013 dal consiglio di amministrazione della casa madre Protos, che poi ha scorporato un ramo d’azienda dedicato a queste attività.

Protos Check è stata creata proprio mentre l’Inpgi stava dando il via alla gara per scegliere la società per la costituzione e gestione del fondo immobiliare. Il bando per la scelta del gestore è stato infatti inviato dall’Inpgi alla Gazzetta Ufficiale dell’Unione europea il 29 maggio 2013, sette giorni dopo la delibera di costituzione di Protos Check.

Insomma, dobbiamo credere che sia pura coincidenza o che invece la nascita di questa società sia stata decisa quando già i vertici di Protos sapevano che avrebbero lavorato per Inpgi e per il futuro gestore del fondo per questo compito delicato?

Peraltro negli atti ufficiali pubblicati dall’Inpgi non è spiegato in quale momento preciso entri in scena Protos. Ufficialmente Protos ha ricevuto l’incarico di “esperto indipendente” da InvestiRe Sgr (all’epoca insieme a Polaris) dopo la conclusione della gara, ma da alcuni atti della gara per scegliere il gestore del fondo risulta che Protos fosse già in contatto con l’Inpgi e avesse lavorato per fare le perizie sui valori degli immobili (“valori di mercato espressi da Inpgi e congruiti da Protos”) da conferire al  fondo. Come dire che ci sarebbe stata una regia dietro l’operazione.

Non è mai stato rivelato quale sia il compenso pagato a Protos Check. Fin dal primo bilancio della società, nel 2013, risulta comunque che gli affari vadano molto bene: in soli sei mesi ha avuto un utile netto di 494.469 euro e un fatturato di 1,81 milioni. Nel 2014 il fatturato è stato di 3,35 milioni con un utile netto di 666.732 euro, nel 2015 il fatturato è di 3,43 milioni e l’utile netto è salito a 684.935 euro. Evidentemente i servizi di Protos Check sono ben remunerati.

 

I CONFERIMENTI AL FONDO GIOVANNI AMENDOLA

Dai conferimenti sono state ottenute cospicue plusvalenze, che hanno permesso alla maggioranza che governava (e governa tuttora) l’Inpgi di tappare, ma solo sulla carta, i buchi di bilancio della gestione previdenziale e assistenziale dell’istituto, ci riferiamo alla gestione principale, l’Inpgi 1.

Una pratica denunciata e criticata più volte da Inpgi Futuro. Anziché avviare per tempo una riforma delle prestazioni e altri interventi, il vertice che governa l’istituto ha così sempre dichiarato bilanci con un lieve margine di utile, nonostante la reale situazione economico-finanziaria e patrimoniale sia peggiorata vistosamente.

Un utile fittizio, ovviamente, mentre il bilancio dell’Inpgi è da fallimento.

Riepiloghiamo le operazioni di apporto di immobili al Fondo Amendola, in base ai dati pubblicati nei bilanci dell’istituto:

  1. A dicembre 2013 c’è stato il primo conferimento, di immobili residenziali con un “valore di mercato” di 179,6 milioni, rispetto a un costo storico iscritto in bilancio di 86,63 milioni, quindi con una plusvalenza di 92,97 milioni. Tra gli immobili del primo conferimento ci sono i due villini di via Sanzeno 25 a Roma, che fanno parte del primo pacchetto di immobili messi in vendita (furono valutati complessivamente 15,4 milioni, rispetto a un costo storico di 7,33 milioni).
  2. Nel 2014 sono stati conferiti immobili con un “valore di mercato” di 257,7 milioni rispetto a un costo storico di 155,2 milioni, con una plusvalenza di 102,5 milioni.
  3. Il terzo apporto è nel 2015, conferiti immobili con un “valore di mercato” di 235,3 milioni rispetto a un costo storico di 145,1 milioni, con una plusvalenza di 90,2 milioni.
  4. Il quarto apporto è nel 2016, secondo il bilancio di assestamento, conferiti immobili con un “valore di mercato” di 303,4 milioni rispetto a un costo storico di 221,7 milioni, con una plusvalenza di 81,7 milioni.    (2 – continua)


*Consigliere per Inpgi Futuro, Commissione Bilancio Inpgi

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