INPGI, VENDITA CASE: LE NOSTRE DOMANDE SENZA RISPOSTA A INVESTIRE SGR

 

di Alessandra Spitz*

Dopo vari ritardi, correzioni di rotta e tante polemiche, è arrivato il momento del primo, anche se molto parziale, bilancio della prima tranche di vendita delle case dell’Inpgi che è giunta a poco meno della metà del suo percorso.
Per esaminare tale bilancio e per dare il via alla seconda tranche di vendita si è riunito il 4 aprile il comitato di controllo della Sgr Giovanni Amendola che ha espresso un voto positivo con la sola eccezione della astensione della sottoscritta, rappresentante di Inpgi Futuro, la lista sostenuta da Puntoeacapo.

Inpgi Futuro ha votato in Cda contro questa operazione perchè viziata da un non soddisfacente rapporto tra domanda e offerta, concretizzatosi in valutazioni fuori mercato degli immobili, unite almeno all’inizio a una miope scelta della maggioranza di fissare al 20 per cento secco lo sconto per gli inquilini.

Scelta che provocò una precipitoso cambio di rotta col passaggio dello sconto al 25 per cento, quando si verificò che le condizioni di vendita erano inaccettabili. Questo passaggio non ha peraltro corretto definitivamente la gestione della operazione, viziata dalla scelta di indicatori che hanno in molti casi portato a una supervalutazione il valore degli immobili.

Ma perchè l’astensione? E’ presto detto. Il bilancio di questa primissima fase non autorizza toni trionfalistici ma, almeno sulla carta, non è negativo. Si tratta ora di controllare un percorso delicatissimo e complicato, tenuto anche conto delle difficoltà del mercato.

Al di là delle percentuali, quello che conta per un primo giudizio sono due parametri importanti: la cifra dell’introito netto nelle casse dell’istituto e lo scostamento tra i prezzi di apporto degli immobili al Fondo e i prezzi reali di vendita.

L’introito netto in questa prima parte della tranche sarà – secondo i dati forniti dalla SGR – di 55 milioni di euro che dovrebbero entrare in cassa al 90-95% entro il mese di luglio con la stipula dei rogiti. Lo scostamento tra i prezzi di apporto e le vendite previste fino a ora è, sempre secondo la Sgr, del 3% in negativo che, però, potrebbe essere corretto al rialzo con la fase di cessione delle case libere sul mercato a prezzo pieno.

Entrambi questi parametri sono moderatamente soddisfacenti, anche se per il momento sono solo sulla carta e devono essere confermati nella realtà. Ma se tutto il processo dovesse proseguire senza intoppi e con questi risultati, l’obiettivo che il Cda aveva dato alla Sgr, e cioè di vendere immobili per 450-500 milioni di euro entro il 2018, potrebbe essere raggiunto.

La tabella di marcia al momento prevede l’avvio di 4 tranche entro il 2017 (la terza da esaminare a luglio e la quarta a novembre), mentre le lettere della seconda tranche verranno inviate agli inquilini a partire dal 20 aprile prossimo.

Entro pochi giorni, inoltre, verrà pubblicato sul sito Inpgi il bando per la vendita delle case libere e di quelle occupate invendute, riservata agli iscritti e dipendenti Inpgi per un mese di tempo. Subito dopo saranno offerte sul libero mercato.

Come si vede, è ancora troppo presto per esprimere giudizi supportati da fatti e incassi reali, mentre rimangono ancora tutti gli interrogativi di fondo sulla validità della operazione, sulla efficienza del lavoro della Sgr e sulla tutela soddisfacente degli interessi degli iscritti-azionisti dell’Inpgi. Ed è per questo insieme di motivi che ho espresso un voto di astensione.

Nel corso della riunione, inoltre, sono state poste anche molte domande di chiarimento ma non tutte hanno avuto risposta.

Partiamo dai chiarimenti soddisfacenti.

  1. Su 607 unità poste in vendita, gli inquilini-giornalisti sono un terzo circa, 228 per la precisione.
  2. Le richieste di utilizzare la formula dell’usufrutto sono state solo 6 su 196.
  3. Le richieste di rinnovo del contratto di affitto sono state in totale circa 200 ma ancora si stanno verificando quante di queste sono accoglibili perchè rientrano nei parametri della tutela prevista.
  4. Secondo la Sgr, la assistenza fornita sul piano bancario ha funzionato perchè la media dei mutui fissi in via di erogazione si aggira su un tasso del 2,5-3 per cento ma è soprattutto sulla quota mutuabile e sulle garanzie che sono stati forniti vantaggi superiori al mercato.
  5. Il notaio è indicato dalla Sgr ma per un problema di costi e di tempi che tutelano entrambe le parti; se uno stabile si accorda per un notaio diverso ma unico si può cambiare professionista.
  6. I cantieri per la manutenzione straordinaria previsti sono tutti aperti e stanno rispettando i tempi, tranne uno per il quale si sta intervenendo.

E veniamo invece alle domande che ho posto nel corso della riunione a cui la Sgr si è riservata di fornire una risposta precisa perchè sul momento non aveva gli elementi sufficienti.

  1. Quale è la situazione attuale del fondo Hines, le cui minusvalenze hanno inciso negativamente sulla redditività del Fondo? Ci dobbiamo aspettare ulteriori minusvalenze ? E di quale importo?
  2. E’ vero che nel 2015 la commissione della Sgr è stata pari al 18% dei ricavi del comparto uno?
  3. E’ vero che nel primo semestre 2016 la commissione della Sgr è stata del 13 % dei ricavi del comparto unico?
  4. E’ vero che InvestiRe dovrebbe guadagnare circa 40 milioni di euro dalla gestione complessiva, negli anni previsti dalla gara, del Fondo Giovanni Amendola?

* Comitato di gestione del Fondo Amendola, esecutivo di Puntoeacapo

2 Commenti "INPGI, VENDITA CASE: LE NOSTRE DOMANDE SENZA RISPOSTA A INVESTIRE SGR"

  1. Gian Luigi Corti | 6 Aprile 2017 ore 9:42 | Rispondi

    Cara Alessandra e colleghi tutti, prendo atto del tuo coraggio di essere andata controcorrente e di esserti astenuta. Brava. Una domanda, però, non è stata fatta e non ci sono ovviamente risposte: a suo tempo i responsabili dell SGR hanno affermato che per ogni immobile se non si raggiungeva una quota minima di vendita del 40% l’immobile stesso sarebbe stato tolto dal mercato. Ad oggi ci sono dichiarazioni leggermente diverse e mi sono permesso di farlo presente ai nostri sindacati. Il mio caso, di portavoce della comunità di Arenzano che è rimasta sotto il 20 per cento di proposte d’acquisto (salvi ovviamente i mutui se ci saranno), è di quelli che richiedono una risposta precisa dai vertici della SGR e che si guardino bene di cambiare le carte in tavola. Non lo accetteremmo. Ti ringrazio ancora e sono a tua completa disposizione.
    Gian Luigi Corti 3356637980 glc@losprint.com

    • Giuste osservazioni. I rappresentanti di Inpgi Futuro chiederanno su questo punto spiegazioni nella riunione odierna delle commissioni Inpgi Alloggi e Dismissioni.

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