INPGI, DISMISSIONI IMMOBILIARI AL RALENTI. UNA MAGGIORANZA NERVOSA CERCA SCORCIATOIE

di Alessandra Spitz *

Quando sei costretto a vendere in fretta i beni di famiglia per poter sopravvivere è difficile che tutto vada per il verso giusto.

Lo dice il buonsenso e la semplice saggezza popolare. Ed è quello che avviene all’Inpgi impegnata nella maxi vendita di circa la metà del suo patrimonio immobiliare per una cifra che si aggira sui 650 milioni di euro.

Il 7 novembre si è riunita la commissione di comparto della Sgr ”Giovanni Amendola” (incaricata di controllare l’operazione), che ha approvato l’ultima e quarta tranche di cessioni, la più grande e corposa (il valore supera i 200 milioni di euro), decidendo nello stesso tempo lo sblocco degli affitti che erano stati “congelati” per venire incontro alle esigenze degli inquilini che non aderiscono alle offerte di acquisto.

La prima parte dell’operazione è quindi conclusa perché tutti gli immobili da vendere sono stati individuati e approvati. Ma l’andamento delle prime due tranche di vendite conferma i ritardi della operazione e, quindi, dei relativi incassi dell’Istituto.

I vertici dell’Inpgi, con una certa insofferenza, hanno prima negato i ritardi e ora li attribuiscono al protrarsi della trattativa con i sindacati, come se il confronto con le controparti fosse una novità imprevista emersa all’ultima ora e non una ovvia necessità da considerare nella tempistica fissata.

I valori iniziali del patrimonio da dismettere si sono deprezzati rispetto a quelli fissati nel piano perché l’ Inpgi ha concesso agli inquilini un’ulteriore sconto del 5%, rispetto al 20 % deciso prima dell’avvio della operazione. Un valore, quest’ultimo, che molti avevano criticato perché irrealistico da sostenere.

Ciò non ha impedito di mantenere le quotazioni degli immobili in offerta a prezzi non appetibili per il mercato degli inquilini. Una questione che richiama il peccato originale di tutta l’operazione Fondo Amendola: per consentire plusvalenze in bilancio, gli immobili sono stati ipervalutati dal cosiddetto esperto indipendente.

Con il risultato che quando si è trattato di dismettere gli immobili, l’Inpgi si è trovato sulla strada stretta di non poter portare le case a una quotazione realistica di mercato poiché ciò avrebbe significato automaticamente produrre minusvalenze in bilancio in una fase storica in cui – come abbiamo appena visto con la discussione dell’assestamento 2017 e con la previsione 2018 – l’istituto è in grave crisi.

Insomma i vertici dell’Istituto e la maggioranza che li sostiene hanno scelto la strada di cedere con fermezza, contribuendo all’allungamento dei tempi e al discostamento tra gli obiettivi sulla carta e la realtà dei fatti.

Inoltre i valori fissati sulla carta ogni 6 mesi dall’esperto indipendente sono risultati quasi sempre inferiori ai valori rilevati dalla Sgr nel momento in cui ha fissato il prezzo degli immobili. Alla fine della operazione questi deprezzamenti incideranno non poco sui valori del patrimonio dell’Inpgi e sugli incassi.

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Nel corso della vendita della prima tranche sono poi emersi problemi burocratici ed edilizi per alcuni immobili che hanno portato ad ulteriori slittamenti dovuti alla complessità delle pratiche da adempiere prima della vendita: tutto ciò, insieme all’andamento molto diverso tra le vendite dei diversi stabili, fa pensare a una scelta discutibile degli immobili da dismettere.

Ci sono palazzi in cui la percentuale di inquilini che ha deciso di comprare è molto al di sotto della media (circa il 50%) e altri che sono molto al di sopra, a conferma che alcune scelte sono state sbagliate.

Va sottolineato inoltre che i dati delle adesioni degli inquilini della seconda tranche sono stati inferiori a quelli della prima, anche se solo di qualche punto percentuale. Per quanto riguarda invece la risposta del mercato, solo la prima tranche è giunta a quella fase ma in coincidenza con l’estate che è un periodo di stasi del mercato immobiliare. E’ quindi troppo presto per valutare l’andamento delle offerte.

I vertici dell’ Inpgi, di fronte a queste osservazioni avanzate dal rappresentante di Inpgi Futuro in commissione, le hanno respinte, ostentando il loro ottimismo. Un ottimismo che cozza con una proposta che subito dopo è stata sottoposta alla Commissione con l’obiettivo di “agevolare le vendite”: prevedere una scontistica ulteriore riservata agli inquilini dei palazzi non compresi nel piano di dismissioni, visto che erano giunte richieste in tale senso.

La proposta ha suscitato molte perplessità perché si chiedeva di cambiare in corsa regole stabilite prima dell’avvio dal Cda dell’Istituto e perché introduceva una discriminazione tra inquilini (spesso non giornalisti) e iscritti all’ Inpgi che non godono di tale sconto se decidono di acquistare una casa tra quelle messe in bando.

La proposta non è stata accolta ma è certamente una iniziativa che smentisce l’ottimismo ufficiale e denota le difficoltà sottolineate da Inpgi Futuro nell’attuazione del piano di dismissioni. Un piano da cui dipende la sopravvivenza dell’Inpgi dei prossimi anni.

* Consigliera generale per Inpgi Fututo, Comitato di gestione Fondo Amendola

 

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