CASE INPGI, DAI RISULTATI NEGATIVI DEL FONDO LA CONFERMA DELL’ANALISI DI PUNTOEACAPO

di Alessandra Spitz *

I numeri  hanno sempre ragione. E i numeri che caratterizzano la gestione del Fondo immobiliare Giovanni Amendola da parte della società InvestiRe evidenziano un pesante risultato negativo.

La fonte è oggettiva: si tratta della relazione ufficiale della Presidente dell’Inpgi, Marina Macelloni (il documento integrale è disponibile a questo link) sull’andamento del Fondo immobiliare Amendola alla fine del 2018 e dimostra che tutti le critiche e i dubbi avanzati da Puntoeacapo avevano fondamento.

Abbiamo segnalato da subito che valutazioni degli immobili legate pedissequamente alle prime valutazioni dell’esperto indipendente avrebbero penalizzato non solo e tanto gli inquilini quanto lo stesso istituto, che avrebbe avuto difficoltà a realizzare un adeguato livello di vendite.

Abbiamo anche fatto presente che un piano di dismissione immobiliare massiccio e accelerato come quello che l’Inpgi aveva ipotizzato avrebbe significato una svendita, a meno di non avere un mercato con prezzi in forte ascesa. La situazione del mercato, invece, era contraria ed il risultato lo dimostra.

In Cda e nel comitato di gestione abbiamo formalizzato queste osservazioni con il voto contrario dei nostri rappresentanti.

Arriva ora questa relazione a fotografare un quadro critico. Il programma, ricorda il documento sulla gestione del Fondo al 31 dicembre 2018, prevedeva la vendita immobili per 700 milioni di euro, di cui 450-500 milioni entro il 2018 e ulteriori 120-150 milioni entro il 2020.

Nella recente relazione alla commissione parlamentare, Macelloni ha detto che il piano di dismissioni ha coinvolto circa 650 milioni di patrimonio e che a fine maggio 2019 erano stati fatti rogiti per 240 milioni e proposte di vendita per 55 milioni. Rispetto ai programmi troppo ottimistici, è stato quindi realizzato meno del 50% dell’obiettivo.

Ora, ci domandiamo: come può una società esperta di immobiliare ottimamente (troppo?) remunerata per i suoi servizi non sapere che, in un periodo di mercato stagnante per via della crisi della domanda, se hai un miliardo di immobili, puoi al massimo pensare di riuscire a venderne per 100 milioni all’anno ma non per 200-250 milioni.

Perché, se ci siamo affidati a professionisti ben pagati, è stato stilato un programma così palesemente ottimistico rispetto alla realtà del mercato? Sono previsioni chiaramente sbagliate e degli errori bisogna dare conto.

Un altro aspetto della gestione molto poco soddisfacente è quello del risultato del Fondo nel periodo che chiude con una perdita contabile di 28,4 milioni di euro a causa di minusvalenze non realizzate sulla vendita degli immobili di oltre 6,5 milioni di euro e minusvalenze dovute alla partecipazione nel fondo Hines per 3,8 milioni. Anche questo non è un risultato lusinghiero e la società di gestione non può certo ignorarlo.

Altro tasto dolente è quello rappresentato dagli affitti, che sono stati bloccati nel luglio 2016 per permettere il piano di dismissioni (ora sono di nuovo sbloccati da aprile 2018). Ciò ha comportato che nel 2018 gli introiti da affitti e altri proventi immobiliari siano scesi da oltre 28,3 milioni di euro a 23,4 milioni.

Il tasso di sfittanza che a luglio 2018 era oltre il 24%, a fine anno era sceso al 16,8%.
Un tasso ancora troppo alto, tanto che la stessa Macelloni indica come obiettivo il raggiungimento di un tasso fisiologico tra il 5 e l’8 per cento.

A nostro avviso e per cominciare, se si vuole veramente rendere redditizio il patrimonio immobiliare in locazione, andrebbe ridisegnato un nuovo e articolato piano degli affitti che attribuisca a ogni singolo appartamento il reale valore di mercato del momento e della zona di riferimento.

Così come le valutazioni teoriche degli immobili sono risultate troppo alte rispetto alle vendite realizzate, siamo convinti che affitti realistici darebbero risultati migliori in termini di risultati economici.

* Consigliera generale per Inpgi Futuro, comitato di gestione Fondo Giovanni Amendola

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