INPGI, DISMISSIONI IMMOBILIARI: PREZZI ALLE STELLE, VENDITE AL RALLENTATORE/2

di Alessandra Spitz* per l’Ufficio Studi e Ricerche di Puntoeacapo

Nella prima parte di questo dossier abbiamo ricostruito la vicenda delle dismissioni immobiliari e ricordato i motivi per cui Inpgi Futuro ammonì sui rischi di una gestione non oculata. Esaminiamo ora le conseguenze di quelle scelte errate.

La sospensione e il nuovo sconto deciso dal Cda

Nonostante le critiche all’impostazione del piano, si decide l’avvio pratico della operazione di smobilizzo a partire dal mese di settembre del 2016 con l’approvazione della prima tranche di immobili da vendere e l’invio delle relative lettere agli inquilini. Nello stesso tempo InvestiRe avvia gli incontri con i sindacati degli inquilini.

Ma il processo appena avviato registra subito i primi intoppi sia per la opposizione dei sindacati, sia perché le osservazioni critiche al piano formulate da Inpgi Futuro si rivelano più che fondate.

Nel mese di ottobre del 2016, una riunione congiunta straordinaria delle commissioni “Acquisti e dismissioni” e “Immobiliare” viene chiesta e ottenuta dai consiglieri di Inpgi Futuro Corrado Chiominto e Stefania Conti. L’iniziativa è motivata dalla esigenza per l’Inpgi di attivarsi per una maggiore informazione ai colleghi coinvolti e per tornare a discutere del piano, esaminando i nodi emersi.

In una lettera – inviata all’attenzione della presidente Marina Macelloni, del Cda e anche dei presidenti delle due commissioni coinvolte – si chiede di fare chiarezza sulle denunce che arrivano dalla base e, in particolare, si sollecita un approfondimento sui meccanismi che hanno portato a individuare prezzi al metro quadro che, secondo quanto riportano i colleghi coinvolti, sembravano attestarsi su valori molto alti, nonostante lo sconto del 20% previsto per appartamenti occupati.

Poco dopo l’invio delle prime lettere agli inquilini, la prima tranche di vendita degli immobili la procedura viene sospesa in attesa di concludere gli incontri di approfondimento con i sindacati e i rappresentanti degli inquilini, i quali sostengono che i prezzi fissati sono superiori a quelli di mercato e anzi sembrano aumentati del 20%.

Gli incontri vanno avanti per circa tre mesi fino a quando, a fine novembre 2016, i sindacati presentano a InvestiRe una proposta unitaria che prevede un ampliamento delle tutele previste per le fasce deboli e una definizione dei prezzi degli immobili basata sull’applicazione dei valori medi fissati dall’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) scontati del 30%, anziché del 20 %.

Il cda dell’Inpgi, a metà dicembre, approva uno sconto del 25% in favore degli inquilini ma non rimuove l’ostacolo più grande verso una positiva riuscita del piano di dismissioni: i criteri per la valutazione base degli immobili. Per questo gli esponenti di Inpgi Futuro decidono di astenersi. “Avevamo sottolineato sin dall’inizio – spiegano Cascella e Chianura – una distanza netta tra domanda e offerta. Dubitiamo francamente anche oggi che la forbice si riduca in maniera sufficiente. Il timore è che le deliberazioni odierne non siano risolutive”.

I primi bilanci delle vendite

Nel luglio 2017, è stato possibile tracciare un primo, anche se parziale, bilancio dell’operazione che evidenziava un ritardo sia sui tempi previsti, sia sugli incassi attesi.

Secondo i dati relativi alla prima tranche, su 431 unità immobiliari occupate messe in vendita (610 quelle complessive), il numero delle proposte di acquisto accolte ammontava a 219. pari al 51% del totale, per un valore di circa 63,5 milioni di euro.

I rogiti già stipulati erano stati invece 87, per un incasso effettivo di circa 24 milioni di euro.

Appariva quindi decisamente lontano l’obiettivo iniziale del piano di vendite che prevedeva di realizzarne per 160 milioni di euro complessivi entro la fine del 2017.

C’era infine da sottolineare per la prima tranche l’andamento a macchia di leopardo nelle adesioni degli inquilini all’acquisto degli immobili.
In alcuni stabili – anche grazie a valutazioni più aderenti al mercato – si è registrata una quantità di proposte raccolte decisamente elevata (tra il 70 e l’80%). In altri casi, invece, le adesioni sono state molto basse.

Alla fine di gennaio 2018 i rogiti effettuati, e quindi i soldi realmente incassati, ammontavano a 85,5 milioni di euro circa, mentre il valore delle proposte raccolte era stato di 135,5 milioni di euro.

Un risultato decisamente deludente se confrontato con le stime della Sgr che, poco più di un anno fa (dicembre 2016, dopo le trattative concluse con i sindacati), prevedeva vendite per 279 milioni di euro alla fine del 2017 e addirittura introiti per 395 milioni entro la fine di marzo 2018.

Inoltre, emergeva che, nella terza tranche di vendite, la prima fase (quella riservata agli inquilini) si era conclusa con una adesione degli affittuari di circa il 30%, quando nelle due fasi precedenti l’adesione era stata nettamente più alta, con una media del 40-50%.

Nel mese di settembre 2018, invece, erano invece stati venduti in totale 565 appartamenti per un incasso di 167,35 milioni di euro.

Sul totale delle vendite realizzate complessivamente, 434 immobili erano stati acquistati dagli inquilini mentre 131 da terzi. Questi ultimi avevano acquistato 83 appartamenti occupati e 48 unità libere.

Poiché il grosso delle vendite era previsto venisse realizzato entro il 2018 (circa 450 milioni di euro), il piano alla fine del 2018 era in forte ritardo sulla tabella di marcia iniziale.

(2 – continua)

* Consigliera generale per Inpgi Futuro, Comitato di gestione Fondo Amendola

Puoi leggere qui la prima puntata del dossier

Qui la terza puntata del dossier

Lascia per primo un commento

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non verrà pubblicato


*


diciassette + sedici =