INPGI, CHE VENDA BENE O VENDA MALE, PER INVESTIRE UN BOTTINO DA 40 MILIONI

di Gianni Dragoni*

Il nostro viaggio nel pianeta immobiliare dell’Inpgi si chiude con una analisi che parte da una domanda strategica per il futuro del nostro istituto previdenziale: come vanno i conti del Fondo immobiliare Inpgi Giovanni Amendola?

Fino al 2015 era diviso in due comparti, che dobbiamo analizzare in modo separato. Il Comparto Uno, il più corposo, nel 2015 ha incassato 9,2 milioni di canoni di locazione, ha speso 4,1 milioni per la gestione degli immobili e 2,7 milioni per Imu, Tasi e altre imposte. Poi ci sono gli oneri di gestione, cioè la commissione pagata a InvestiRe: 1,7 milioni, una somma corrispondente al 18% dei ricavi.

Il rendiconto sul sito dell’Inpgi dice che il comparto Uno ha ottenuto nel 2015 un “utile effettivo” di circa 710.000 euro. Ma c’è un’altra voce da considerare, a causa della quale il fondo al 31 dicembre 2015 registrava “una perdita contabile” pari a 1,154 milioni.

“Il risultato – dice il rendiconto pubblicato dall’Inpgi – è influenzato da minusvalenze non realizzate sugli immobili e sulla partecipazione al fondo Hines per oltre 1,8 milioni, minusvalenze che, come da previsioni regolamentari, non permettono di conseguire un risultato distribuibile per l’anno”.

Al Comparto Due è andata peggio. I ricavi da canoni di locazione e altri proventi immobiliari nel 2015 sono pari a 2,9 milioni, i costi per la gestione immobili sono pari a 2,7 milioni, per le imposte oneri per 657mila euro, infine 700mila euro per gli oneri di gestione del fondo, cioè la commissione per InvestiRe.

Questo fondo al 31 dicembre 2015 registra “una perdita contabile” pari a 1,96 milioni; “il risultato è influenzato dalla presenza di minusvalenze non realizzate sugli immobili e sulla partecipazione al fondo Hines per oltre 1 milione di euro, minusvalenze che, come da previsioni regolamentari, non permettono di conseguire un risultato distribuibile per l’anno”, dice il documento dell’Inpgi. Insomma, nessuno dei due comparti poteva distribuire cedole. Per il Comparto Due il rendiconto dice che anche il “risultato effettivo complessivo”, cioè escluse le plusvalenze e minusvalenze non realizzate, corrisponde nel 2015 a una perdita di 1,015 milioni.

Nel 2016 il rendiconto del primo semestre dice che gli immobili sono affittati a un canone complessivo di circa 25 milioni l’anno. Nel primo semestre 2016 il comparto unico ha incassato quasi 13 milioni da canoni di locazione e altri proventi immobiliari, con costi per la gestione degli immobili per 6,4 milioni e costi per Imu, Tasi e altre imposte pari a 3,5 milioni. Poi ci sono circa 1,7 milioni di oneri di gestione, cioè la commissione per InvestiRe, che incide per il 13% sui ricavi.

Mettendo insieme tutte queste voci ci sarebbe un utile “effettivo” di quasi 1,4 milioni. Ma c’è dell’altro. Il risultato è di nuovo “influenzato da minusvalenze non realizzate sugli immobili per 2,386 milioni di euro e plusvalenze sulla partecipazione al fondo Hines per oltre 1,5 milioni”.

Alla fine il Fondo Inpgi Unico al 30 giugno 2016 ha un utile contabile di 509.723 euro. La somma è modesta, in ogni caso il fondo non potrebbe distribuirla come cedola, perché – spiega il rendiconto – “le minusvalenze, come da previsioni regolamentari, non permettono di conseguire un risultato distribuibile per l’anno”.

L’AVVENTURA DEL FONDO HINES

Nei documenti dell’Inpgi viene citato più volte un altro investimento immobiliare, il fondo Hines. I riferimenti vengono fatti quasi di sfuggita, ma i valori in gioco sono importanti. Andiamo a vedere allora di cosa si tratta e quali sono i soggetti coinvolti.

Nel dicembre 2009 l’istituto decise di partecipare a un nuovo fondo immobiliare insieme a un operatore internazionale, il gruppo americano Hines. Fu lanciato il fondo Inpgi-Hines. In realtà, ad essere coinvolta come controparte era Hines Italia Sgr, la società di gestione del fondo, dai connotati più italiani che americani.

Era guidata da Manfredi Catella, un immobiliarista e finanziere che ha fatto operazioni anche con Salvatore Ligresti. Qualcuno l’ha definito il figlioccio di Ligresti anche dopo il crac del finanziere siciliano che è stato molto legato a Bettino Craxi negli anni della “Milano da bere” e poi a Silvio Berlusconi. E Catella, in un’intervista al Corriere della Sera online il primo marzo 2015, non se ne è avuto a male.

Il giorno del lancio del fondo Inpgi-Hines, Andrea Camporese, all’epoca presidente dell’Inpgi, disse: «L’operazione apre per l’Istituto nuove prospettive di investimento immobiliare capaci di coniugare il doveroso approccio di prudenza che un ente previdenziale deve avere rispetto al mondo dello sviluppo immobiliare con una migliore performance della redditività, in un’ottica di gestione più dinamica, moderna e diversificata del patrimonio immobiliare» (comunicato Inpgi, 11 dicembre 2009).

Il fondo aveva una durata prevista di otto anni, quindi non è ancora arrivato a fine corsa. Come sta andando quell’affare? Sappiamo che nell’ottobre 2014 l’Inpgi ha “venduto” le quote detenute nel fondo Hines. Chi le ha comprate? Indovinate: il Fondo Amendola. In pratica l’istituto ha fatto una vendita a se stesso. Per compiere l’operazione l’Inpgi ha fatto un apporto di cassa di 47,9 milioni al Fondo Amendola, cioè gli ha dato i soldi necessari per comprare da se stesso le quote di Hines.

Un giro tortuoso, alla fine del quale, si scopre dal bilancio 2014 dell’istituto, c’è stata una “minusvalenza da vendita” per l’Inpgi di 3,125 milioni (secondo i nostri calcoli è pari al 6,1% del valore delle quote). Non proprio un successo, malgrado gli scenari radiosi immaginati da Camporese. Adesso le quote del fondo Hines sono nella pancia del Fondo Amendola, dai sintetici resoconti del 2015 e del primo semestre 2016 apprendiamo che nel complesso i risultati sono negativi.

PROTOS, UN VECCHIO AMICO

Il primo investimento del fondo Inpgi Hines è stato l’acquisto di un’area a Milano del progetto di sviluppo residenziale Porta Nuova Garibaldi. E chi aveva fatto la valutazione del complesso di Porta Nuova Garibaldi per il fondo Hines? La Protos.Cioè la stessa società che ritroviamo dal 2013 in poi negli uffici dell’Inpgi come “esperto indipendente” per valutare gli immobili da apportare al fondo Amendola.

Il nome di Protos ruota anche attorno al fondo immobiliare Hines nelle valutazioni legate al piano di salvataggio delle holding immobiliari di Ligresti, Imco e Sinergia, quando nel 2012 si ragiona su un possibile apporto degli immobili al fondo Hines Italia Social Fund. L’operazione poi non si è realizzata perché le banche creditrici hanno preferito un’altra soluzione.

GLI INTRECCI CON SALVATORE LIGRESTI

Ligresti con la Milano Assicurazioni già nel 2005 aveva deciso di investire 100 milioni nell’area Garibaldi Repubblica insieme alla Hines di Catella. Inoltre poco prima del tracollo del suo gruppo, il finanziere e costruttore nel settembre 2010 attraverso Fondiaria-Sai era diventato socio con il 18% di Hines Italia. La società era controllata dal gruppo Hines (67%), Catella aveva il 10% ed era amministratore delegato.

Nella stessa operazione il 5% di Hines Italia fu acquisito da Francesco Micheli.

Facciamo notare che il gruppo Fondiaria-Sai dopo il crac di Ligresti è stato acquisito dal gruppo Unipol, che come abbiamo visto è anche azionista della Protos, il valutatore “indipendente” degli immobili dell’Inpgi. Le coincidenze e gli intrecci aumentano.

COME ANDRA’ A FINIRE…

Sarà forse troppo presto per fare un bilancio dell’operazione immobili. Però i primi segnali non sono rassicuranti. L’Inpgi – che essendo proprietario unico del fondo Amendola è sempre il proprietario, seppur indirettamente, del vasto patrimonio immobiliare che ha conferito – dovrà tenere presente il rischio di possibili svendite se a un certo punto, con le lungaggini della procedura di vendita, dovesse trovarsi nell’esigenza di liquidare in fretta il patrimonio per procurarsi i soldi necessari a pagare le pensioni e le altre prestazioni obbligatorie.

Ricordiamo che a causa di questa emergenza di cassa l’Inpgi dall’anno scorso ha deciso di accelerare la vendita del patrimonio liquido, cioè titoli, obbligazioni, fondi monetari, per circa 150 milioni l’anno, per coprire il buco di cassa provocato dallo squilibrio tra entrate e uscite. A questo ritmo nel giro di 4-5 anni il patrimonio liquido sarà esaurito e saranno pertanto necessarie altre entrate supplementari, che dovrebbero venire dagli immobili.

L’obiettivo di vendita degli immobili è ambizioso, per i massicci incassi programmati in poco tempo, i 450-550 milioni previsti entro il 2018 corrispondono a una media tra 18,7 e 22,4 milioni al mese.
Una somma che oggi sembra difficilmente realizzabile, a meno di decise accelerazioni. Non vorremmo che alla fine si presentasse a InvestiRe un qualche misterioso “importante” investitore che compra in blocco gli immobili a prezzi da saldo, con una forte minusvalenza per l’Inpgi, simile a quelle che abbiamo visto per i fondi distribuiti dalle Poste.

Segnaliamo un’altra anomalia dei fondi immobiliari. Le società di gestione dei fondi immobiliari sono pagate con una commissione in percentuale, non sui guadagni che procurano al proprietario del fondo o sui ricavi che il fondo realizza, ma basata sul valore degli immobili stabilito nelle perizie di conferimento.
Per esempio InvestiRe fino alla fusione dei due comparti del Fondo Amendola, riceveva lo 0,245% del valore degli immobili del comparto Uno e lo 0,445% del comparto Due (più alta perché orientato alla vendita). L’ultimo rendiconto non dice qual è la commissione per il comparto Unico, ma ci è stato detto che sta nell’intervallo tra queste due percentuali.

Quindi se le valutazioni degli immobili fossero state gonfiate, il gestore realizzerebbe comunque guadagni più alti. Mentre se poi gli stessi immobili venissero svenduti, o pesantemente svalutati, alla fine della vita del fondo, i gestori non subirebbero una riduzione del guadagno, nessun danno per loro.

Secondo la stima indicata nel contratto di appalto firmato con l’Inpgi il 9 dicembre 2013, InvestiRe dovrebbe guadagnare circa 40 milioni di euro in dieci anni dalla gestione del Fondo Amendola. Se invece l’Inpgi e le pensioni dei giornalisti da tutto questo ci guadagneranno o meno è ancora da capire.

(4 – fine)

*Consigliere per Inpgi Futuro, Commissione Bilancio Inpgi

4 Commenti "INPGI, CHE VENDA BENE O VENDA MALE, PER INVESTIRE UN BOTTINO DA 40 MILIONI"

  1. mauro de cesare | 11 Febbraio 2017 ore 13:47 | Rispondi

    Buongiorno, mi chiamo Mauro De Cesare, giornalista professionista prepensionato (Legge 416…). Giro uno stralcio de Il sole 24 ore, in merito alla possibilità che un “investitore misterioso” possa acquistare in blocco gli immobili, dopo che gli stessi sono già stati offerti a noi inquilini. Il mio legale sostiene che Inpgi-Investire non potrebbero più cedere a terzi. Gradirei una Vostra valutazione e, se possibile, una risposta.
    Cordiali saluti
    Mauro De Cesare

    STRALCIO IL SOLE – Cosa accade se il proprietario non effettua la corretta comunicazione, ma vende l’immobile ad altri? Oppure se, fatto un prezzo all’inquilino, che rinuncia, ne concede uno inferiore ad un estraneo? L’inquilino ha la possibilità, entro sei mesi dalla trascrizione del rogito, di riscattare l’immobile dall’acquirente e perfino da altre persone a cui sia stato in seguito venduto, con un’apposita azione giudiziaria. Potrà pretendere anche eventuali danni (Cassazione, sentenza n. 9468/1990). Per riscattare, dovrà versare il prezzo denunciato sull’atto di vendita entro trenta giorni. Un periodo di tempo che scatta:
    – dalla data della notifica dell’acquirente, che comunica di non opporsi al riscatto;
    – oppure dalla prima udienza del giudizio, se l’acquirente stesso non fa opposizione al riscatto;
    – o, infine, dalla data della sentenza che riconosce il diritto di riscatto, se vi è opposizione.

    • Ti confermiamo che già ora è previsto l’ulteriore diritto di opzione per l’inquilino di comprare l’alloggio alle condizioni che InvestiRe dovesse spuntare da un altro soggetto. Il tema che Dragoni vuole sollevare è purtroppo più grave e complesso. Lo riassumiamo così: che cosa accadrebbe se il piano di dismissioni fallisse e l’Inpgi si dovesse trovare nella impellenza di liquidare il patrimonio immobiliare per pagare le prestazioni dovute? Si dovrebbe forse ipotizzare un piano di vendita in blocco, che finirebbe per svalutare il patrimonio? Un po’ come è successo per i fondi postali di cui si è parlato di recente?

  2. mauro de cesare | 13 Febbraio 2017 ore 10:26 | Rispondi

    Buongiorno, tutto chiaro per quanto riguarda la gravissima (purtroppo) situazione patrimoniale dell’Inpgi. La mia domanda era, però, in qualità di inquilino. Mi spiego. Una eventuale vendita in blocco del complesso immobiliare, oltre a svalutare il patrimonio immobiliare dell’Istituto, annullerebbe di conseguenza il mio diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile? Spero che il mio quesito sia chiaro. Grazie.
    Cordiali saluti
    Mauro De Cesare

    • Premesso che le attuali dismissioni non prevedono vendite in blocco, il tuo diritto non sarebbe annullato anche nel caso in cui tu non esercitassi la prima prelazione.

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