INPGI, ECCO LE CONDIZIONI DELLA SGR PER LA VENDITA DELLE CASE. UN UTILE VADEMECUM

 

Nessuna trattativa sul prezzo di vendita delle case Inpgi, facilitazioni per i mutui e rinnovo dei contratti di affitto in caso di mancato acquisto. Un utile vademecum per gli inquilini a cura del comitato romano delle vie Sanzeno, Mendola, Misurina, Trionfale, Casaletto, Lincei, Chini.

Secondo Sgr Investire non c’è nessuna sospensione dell’invio delle lettere da parte del Fondo Amendola gestito da InvestiRE Sgr per la vendita degli immobili Inpgi. Lo si è appreso dall’incontro che il Comitato Inquilini Inpgi ha avuto con il direttore del Fondo Immobiliare Amendola, Carlo Palmeri, e Gabriele Polito funzionario di InvestiRE Sgr, nella mattinata del
16 settembre 2016. Le lettere con la proposta di acquisto – hanno spiegato – saranno consegnate a mano entro il 30 settembre 2016 ad ogni inquilino intestatario dell’alloggio messo in vendita nella prima tranche dell’operazione. La seconda tranche dovrebbe partire invece a novembre.

 

Ecco come e da parte di chi avverranno le consegne delle lettere:

– Due persone incaricate dalla InvestiRE Sgr si recheranno da ogni singolo inquilino e consegneranno personalmente la proposta di vendita. Si tratta di un agente immobiliare e un broker finanziario (di Aventia Professional). I due hanno l’incarico di fornire tutta l’assistenza necessaria e accompagnare l’inquilino nei successivi passi che sarà intenzionato a svolgere.

 

Mutui, queste le agevolazioni promesse:

– La InvestiRE Sgr ha detto di aver stipulato convenzioni con 8 istituti di  credito per permettere la concessione di finanziamenti nelle dismissioni di  immobili. (Tra queste la Che Banca; Unicredit; Banca Popolare; CariParma). I mutui agevolati prevedono, almeno a parole: la finanziabilità del 100% del  prezzo; allungamento fino a 85 anni di età per la scadenza del mutuo; maggiore elasticità da parte dell’Istituto di Credito nella valutazione di redditi cosiddetti instabili. L’estensione all’acquisto dell’immobile da parte dei parenti fino al quarto
grado del titolare dell’alloggio permette di indicare nella richiesta di mutuo un giovane parente (figli, nipoti etc) e in questo caso, anche se  quest’ultimo non ha reddito, la banca prenderà come riferimento la sua età ai fini del parametro per la concessione del finanziamento. È stato inoltre ribadito che non c’è divieto di rivendita dell’immobile. (Per fare un esempio di mutuo agevolato, in queste condizioni ci è stato detto che una cifra di 100mila euro per un mutuo a 25 anni comporterebbe mediamente una rata mensile di 450 euro circa. La rata non potrà comunque superare il 30% del reddito).

 

Procedura in caso di volontà all’acquisto:

– Ricevuta la lettera del Fondo Immobiliare Inpgi Giovanni Amendola (gestito da InvestiRE Sgr), da parte dei due incaricati, l’inquilino che intenda acquistare deve entro 60 giorni formalizzare l’atto di intenzione all’acquisto. Ci è stato detto che occorre consegnare un assegno dell’importo pari al 3% del valore dell’immobile in vendita ma si tratta solo di un versamento teorico poiché l’assegno non verrà incassato. La procedura serve per capire quanti inquilini di uno stabile o comprensorio intendano procedere all’acquisto. È stato chiaramente spiegato che non potrà esserci trattativa: la proposta può solo essere accettata o respinta (poi vedremo le tutele per chi non vuole comprare). A questo punto il Fondo Amendola in base al numero di intenzioni all’acquisto deciderà  di procedere o meno alla vendita di un determinato stabile. (Non è stata chiarita quale sia la percentuale di adesioni necessarie per procedere alla vendita ed è stato sottolineato che tale decisione spetterà esclusivamente a loro, tenendo conto se sussistano ancora i parametri che hanno portato alla scelta di vendere una determinata palazzina o comprensorio di palazzine).
Nell’ipotesi di ritiro dalla vendita da parte del Fondo l’immobile, hanno spiegato, sarà ritirato dalle dismissioni dell’Inpgi (al momento o per quanto lo si ritenga) e gli affitti proseguiranno normalmente come in precedenza. In questa prima fase entrambe le controparti possono ritirarsi liberamente senza il pagamento di penali.

– Se si intende procedere con l’acquisto dopo “intenzione all’acquisto” occorre firmare un PRELIMINARE e versare una CAPARRA pari all’8% del valore dell’immobile. In questo caso la CAPARRA diventa realmente vincolante e potrebbe essere persa in caso di ritiro dall’acquisto.
Si è comunque sottolineato che è concessa la possibilità di condizionare il PRELIMINARE con il relativo versamento al buon esito del finanziamento bancario.

– Successivamente ci sono altri 60 giorni per il ROGITO che realizza la vendita vera e propria davanti al notaio. (Ci è stato spiegato che secondo l’esperienza della InvestiRE Sgr nel 90% dei casi si riesce a firmare il rogito prima dei 60 giorni. È inoltre stato detto che in questa fase sono previste delle proroghe per casi particolari ma ciò che non sono assolutamente derogabili sono i primi 60 giorni, quelli per esprimere l’intenzione all’acquisto).
Riepilogando ci sarebbero 60 giorni, più 30 giorni, più altri 60 giorni. Per un totale di 150 giorni.

 

Cosa succede se non si intende acquistare l’immobile:

Se dopo aver ricevuto la lettera per mano dei due incaricati dal Fondo Amendola si intende rifiutare l’acquisto si apre il versante delle tutele concesse dallo stesso Fondo (oltre quelle che previste per legge possono essere sollecitate rivolgendosi alla magistratura).

– Per chi è giornalista e quindi iscritto Inpgi (anche pensionato Inpgi) o dipendenti Inpgi è prevista la stipula di un nuovo contratto senza condizioni e per lo stesso alloggio occupato (è stato spiegato che occorrerà risolvere il contratto in essere prima della scadenza e farne un altro di 5 anni + 3 anni + 2 anni). Si tratta di contratti concordati con il Fondo che dovrebbero avere gli stessi canoni di affitto precedenti.

– Per tutti gli altri affittuari il rinnovo del contratto di affitto è esclusivamente condizionato ad alcune fattispecie: ad un reddito complessivo del nucleo familiare che non deve superare i 50mila euro. Ad una età superiore o uguale a 67 anni di tutti i componenti il nucleo familiare. Alla presenza in casa di portatori di handicap. (È stata esclusa, ad esempio, dalle tutele la presenza di minori in casa anche se ben sappiamo che difficilmente un giudice ordina uno sfratto da alloggi dove abitano minori). Inoltre, con una modalità ancora in corso di definizione, gli inquilini che non possono comprare e che vogliono una protezione superiore al contratto 5 anni + 3 anni hanno la possibilità di richiedere il trasferimento in immobili che non saranno mai venduti (su Roma ad esempio l’intenzione è di vendere più della metà degli immobili Inpgi). InvestiRE Sgr ha detto che tra 10 mesi saprà con precisione quali immobili non saranno messi in vendita. Verrà pubblicato un bando per tutti gli inquilini delle tranche in vendita che non possono comprare (in questo caso i criteri di assegnazione seguono comunque quelli della commissione assegnazioni alloggi Inpgi dove i giornalisti hanno comunque la priorità).

– Altro elemento nella vendita è l’opzione di chiedere per lo stesso comprensorio, dove si è in affitto, la possibilità di acquistare un alloggio rimasto sfitto. (Gli alloggi sfitti non saranno messi in vendita nei famosi 60 giorni dal ricevimento della proposta). In questo caso si può decidere di acquistare un immobile più piccolo o più grande cambiando, quindi, il prezzo
che sarà rideterminato sui parametri del nuovo alloggio).

 

Prezzo

Il prezzo al metro quadro indicato nelle stime diffuse dalla InvestiRE Sgr, è stato sottolineato, si intende quale media di vendita dello stabile e varierà in base a più fattori per i singoli alloggi (piano, esposizione etc).
La InvestiRE Sgr per stabilire il valore degli immobili si è avvalso di un esperto indipendente (il quale viene cambiato periodicamente). Nel nostro caso il consulente che ha redatto le stime è della società REAG. Ci è stato spiegato che per loro è impensabile vendere a prezzi inferiori a quelli stabiliti dall’esperto indipendente. Il valore si applica sulla superficie degli immobili (i terrazzi sono stati valutati il 25%, salvo quelli superiori ai 100 mq dove oltre i 100 si calcola un valore del 15%; i giardini al piano terra e le cantine sono state valutate il 15%). Inoltre, è stato sempre spiegato, i prezzi si riferiscono a immobili ristrutturati nelle parti comuni. Il Fondo Amendola si farebbe carico dei lavori di ristrutturazione delle parti comuni che saranno ultimati entro un anno/un anno e mezzo. I lavori saranno stabili palazzina per palazzina tenendo presente anche le richieste degli inquilini. Quello dei lavori di ristrutturazione è uno dei punti fondamentali visto che la maggior parte degli immobili Inpgi su Roma sono degli anni 50 e 60 e per la gran parte in condizioni fatiscenti.
Per questo è stato chiesto di formalizzare la realizzazione di questi lavori a spese del Fondo Amendola. Ci è stato assicurato che verrà studiato un modo per formalizzarlo, ma senza scriverlo nel rogito. Per i lavori di ristrutturazione di tutti gli immobili in vendita il Fondo avrebbe già previsto un budget.

 

COMITATO GIORNALISTI INQUILINI INPGI (Via Sanzeno, Mendola, Misurina,
Trionfale, Casaletto, Lincei, Chini)

3 Commenti "INPGI, ECCO LE CONDIZIONI DELLA SGR PER LA VENDITA DELLE CASE. UN UTILE VADEMECUM"

  1. Scusate ma trovo delle incongruenze rispetto ai piani di vendita e ai paramentri evidenziati nell’articolo:
    Rispetto ai criteri e agli esempi di mutuo agevolato, in queste condizioni – cito l’articolo – “ci è stato detto che una cifra di 100mila euro per un mutuo a 25 anni comporterebbe mediamente una rata mensile di 450 euro circa. La rata non potrà comunque superare il 30% del reddito”: se consideriamo quindi 300 mesi (12 mesi X 25 anni = 300 mesi) 450€ X 300 = 135.000 € !! Tassi di interessi che neanche gli usurai! Ma penso sia stato un vostro errore nel riportare le informazioni. Oltretutto loro parlano di un finanziamento del 100% ma è prevista la caparra dell’8& per procedere all’acquisto quindi, non è giù più il 100% finanziabile perchè la caparra è un onere dell’inquilino. Oltretutto loro parlano di allungamento fino a 85 anni di vita per il finanziamento, ma vincolano il tetto della rata ad un massimo del 30% rispetto al reddito. Ciò significa che per chi deve prendere un mutuo al 100%, o comunque circa, per raggiungere il prezzo dell’immobile con il 30% del reddito dovrà occupare più di 30 anni di mutuo (per un immobile che abbia il valore di 180.000 ipotetico, prezzo oltretutto inpensabile date le prime stime sui prezzi di INVESTIRE). Non solo, dalle prime stime, converrebbe lasciare e comprarne una a prezzo di mercato, ma oltretutto neanche i piu normali concetti algebrici sembrano essere sani e normali. Credo che di questo passo l’INPGI queste case se le comprerà da solo ed è il parere di moltissimi inquilini.

  2. Giriamo le tue osservazioni al Comitato inquilini, autore dell’intervento che abbiamo ospitato

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