INPGI, DISMISSIONI AL RALENTI E LARGO LORIA INGUAIANO I CONTI DEL FONDO AMENDOLA

 

di Alessandra Spitz *

Le dismissioni immobiliari al rallentatore che hanno obbligato l’Inpgi a un ulteriore sconto a favore degli inquilini, unite alle tormentate vicende dell’immobile di Largo Loria a Roma, pesano profondamente sui conti del Fondo immobiliare Giovanni Amendola.

Si registra infatti un forte peggioramento nelle cifre, secondo le stesse previsioni della InvestiRe, la società che si è aggiudicata per dieci anni la gestione del Fondo dopo una gara di appalto europea indetta dall’Inpgi. Si tratta di un peggioramento che emerge dal confronto tra le previsioni fatte nel 2016 rispetto a quelle stilate quest’anno.

Dalla proiezione del conto economico fino al 2025, che dovrebbe essere l’ultimo anno del Fondo sui 10 iniziali previsti (estensibili), emerge una contrazione dei canoni da locazione preventivati “a vita intera” (cioè fino al 2025). I canoni lordi per tutto l’arco di vita ora sono previsti in 194,3 milioni con un incasso inferiore di 18,4 milioni fino al 2025, rispetto alle aspettative ipotizzate un anno fa.

Le motivazioni fornite dalla società di gestione indicano nel cambiamento di strategia sull’edificio di Roma di Largo Loria le cause di tale peggioramento. Largo Loria, un grande immobile uso uffici sfitto da tempo, era infatti destinato ad essere riaffittato, dopo necessari lavori di riqualificazione per un valore di circa 8 milioni di euro. Nelle previsioni iniziali, si calcolava che l’immobile avrebbe poi fruttato una locazione fino alla fine della durata del Fondo. Le attuali difficoltà del mercato d’uso a uffici, oltre alle necessità di cassa dell’Inpgi, hanno fatto sì che quest’anno venisse decisa la riconversione di Largo Loria a uso residenziale per poi, dopo un significativo intervento di ristrutturazione, vendere i nuovi appartamenti sul mercato in modo frazionato.

Il cambio di strategia – spiega la Sgr – fa perciò venire meno nelle previsioni il flusso dei canoni previsti che viene sostituito dal flusso delle vendite.

Emerge, inoltre, anche un forte calo dei prezzi di vendita previsti degli immobili da dismettere: si tratta di 22,7 milioni in meno rispetto alle indicazioni di un anno fa.

Ma a cosa è dovuto questo calo? A incidere pesantemente è stata – sottolinea la Sgr – la revisione dei prezzi di vendita decisa dall’Inpgi in seguito al confronto con i sindacati degli inquilini. Lo sconto previsto per gli affittuari, infatti, è stato incrementato dal 20 al 25% rispetto al prezzo pieno.

Inoltre, è stato previsto un tetto massimo del prezzo da libero nella media dei valori medi dell’ Omi e di Scenari immobiliari. Le precedenti previsioni erano invece state stilate quando questa decisione non era stata adottata e quindi non poteva riflettersi nei numeri finali.

In peggioramento anche il risultato netto complessivo del Fondo, cioè l’utile previsto facendo la somma dei risultati di tutti gli anni di gestione fino al 2025: ora i guadagni previsti ammontano a circa 31 milioni di euro ma con una contrazione di circa 70 milioni di euro rispetto all’utile previsto circa un anno fa. Sono pronosticati anche maggiori oneri per manutenzione straordinaria degli immobili (38,29 milioni rispetto ai precedenti 35,17), mentre le commissioni per la Sgr si riducono solo leggermente a 18,8 milioni per 10 anni contro i 18,9 precedenti.

La riduzione dei ricavi, argomenta la Sgr, è dovuta allo sconto deciso sui prezzi di vendita, mentre i costi di manutenzione sono aumentati in seguito ai maggiori investimenti necessari per il cambio d’uso da uffici a residenziale di largo Loria a Roma. Tutti gli altri costi non subiscono invece variazioni.

I risultati del Fondo anno per anno indicano una perdita nel 2016, nel 2017 e nel 2018 anche se in costante miglioramento. Il primo utile sarebbe previsto nel 2019. In ogni caso la previsione di arrivare a fine periodo con un utile netto complessivo di 30,89 milioni si otterrebbe con il maxiutile finale nel 2025 di 55,98 milioni: si concentrerebbe infatti in quell’anno il grosso delle vendite di immobili previsti, circa 450 milioni. Le previsioni di costi e ricavi – sottolinea la Sgr – sono il risultato di una attenta e prudente valutazione che non prefigura nessun miglioramento di mercato ma riflette solo l’impatto dell’inflazione attesa dai principali istituti di ricerca.

Infine, va rilevato che sul risultato netto del 2016 pesano forti “minusvalenze da valutazione” pari a circa 39,7 milioni, minusvalenze che rappresentano l’ effetto della riduzione dei prezzi di vendita decisi dall’Inpgi, quando era appena iniziata la prima tranche di vendita degli immobili.

* Consigliera per Inpgi Futuro, comitato di gestione Fondo Amendola

 

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