INPGI, FLOP IMMOBILI: INVESTIRE DOVEVA PORTARE 700 MILIONI A GIUGNO 2020, MA I ROGITI SONO MENO DELLA META’

di Gianni Dragoni *

Cerchiamo adesso di capire meglio cosa sta facendo il fondo Giovanni Amendola, in base alle relazioni di gestione, che non sono il massimo della chiarezza sul punto. Secondo la relazione di gestione a fine 2020, l’anno scorso ci sono state vendite di immobili per un valore di 66,73 milioni.

Questa cifra porta le vendite totali, a partire dall’inizio fino al 31 dicembre scorso, a 365,75 milioni, riferito al valore di apporto. Notiamo che questa cifra è inferiore al valore “intorno ai 400 milioni” citato dalla direttrice generale Mimma Iorio nell’audizione parlamentare. Non sappiamo se i 400 milioni includano anche vendite fatte nel 2021, oppure se ci sia stato un arrotondamento per eccesso.

Da altri passaggi delle relazioni di gestione del fondo, che vengono fatte ogni semestre, si legge che “il totale dei rogiti effettuati nel primo semestre 2020 è pari a 49, per un importo complessivo di circa euro 44,8 milioni che portano a circa euro 327 milioni il totale del rogitato da inizio dismissione”.

Nel secondo semestre 2020 sono stati stipulati 56 rogiti, per un importo complessivo di circa 16,3 milioni. Pertanto facendo la somma dei due semestri – un risultato che non è indicato nella relazione al 31 dicembre scorso, altra lacuna – deduciamo che nell’intero 2020 sono stati fatti rogiti per 61,1 milioni e il valore totale arriva a 343,3 milioni da inizio dismissione, cioè dal 2017. Anche questa cifra è diversa dalle altre, sia dai 365,75 milioni di “vendite” dichiarate dall’ultima relazione, sia dai circa 400 milioni dichiarati dal d.g. Inpgi nell’audizione.

La relazione contiene un’altra cifra, ancora diversa: nelle quattro tranche di vendite sono state raccolte 857 “proposte” totali, per un importo complessivo pari a 361,4 milioni di euro. Di queste, 497 proposte sono di inquilini, per un importo di 148,7 milioni, 360 proposte sono di terzi, per un importo di 212,7 milioni.

Rogiti per 343,3 milioni

Mettendo in fila queste quattro cifre, inclusa quella dichiarata nell’audizione, notiamo che non ce ne sono due che coincidano. Comprendiamo che “proposte” non significa rogiti completati, ma le altre tre cifre sono tutte riferite a vendite eppure sono diverse tra loro. Per evitare di dover fare uno slalom tra le cifre, sarebbe opportuna maggior chiarezza con dati puntuali e una spiegazione esauriente di cosa significhi ogni voce. In assenza di spiegazioni ulteriori per noi fa fede la cifra dei rogiti stipulati, pari a 343,3 milioni a fine 2020.

Queste cifre, benché discordanti, dimostrano tutte che l’obiettivo iniziale di vendite indicato dall’Inpgi, insieme a InvestiRe Sgr, è stato ampiamente mancato, sono state fatte vendite per circa metà dell’importo previsto a fine 2020 (700 milioni).

Negli ultimi mesi del 2019 il programma è stato rivisto al ribasso, con un obiettivo di 320-330 milioni ad aprile 2020, per tenere conto del rallentamento delle vendite. La relazione ricorda che nel marzo 2020 è stato stipulato il rogito per la vendita del palazzo di Roma Lungotevere de’ Cenci a un prezzo di 29 milioni. Non dà informazioni invece su una delle operazioni in maggiore sofferenza, la vendita dell’immobile direzionale di Largo Loria a Roma. Malgrado il flop, l’operazione dismissioni va avanti. La relazione afferma che “il piano di dismissione predisposto dalla Sgr (…) coinvolge complessivamente circa 650 milioni di patrimonio per un totale 69 indirizzi, 1.564 abitazioni, 57 negozi e 76 uffici”.

Il valore di mercato residuo è 675,78 milioni

Con le vendite completate fino al 2020 il fondo ha rimborsato all’Inpgi 308,593 milioni, di cui 48,74 milioni l’anno scorso. Dopo queste vendite e rimborsi qual è il valore del patrimonio del fondo? Iorio ha detto che “si attesta poco sotto i 700 milioni”. La relazione dice che a fine 2020 il valore di mercato degli immobili del fondo è di 675,78 milioni. La valutazione è fatta da InvestiRe Sgr ed è “in linea con quanto valutato dall’esperto indipendente”, dice la relazione.

Cosa è successo rispetto al valore di apporto degli immobili, che come abbiamo visto è di 1.104,9 milioni, ai quali si sommano costi capitalizzati per 4,3 milioni? Da questo totale va sottratto il valore delle vendite, per 365,75 milioni (in realtà i rogiti stipulati fino a fine 2020 ammontano a una cifra più bassa, 343,3 milioni). Facendo la differenza viene un costo degli immobili a fine 2020 pari a 743,479 milioni.

Ma il valore di mercato è 675,78 milioni. Perché è più basso? Perché, stando alla relazione, sul portafoglio residuo ci sono “minusvalenze da valutazione” per 67,7 milioni. Il valore di mercato è inferiore del 9,1% al valore dichiarato in base agli apporti degli immobili al fondo. Ecco un altro segnale di allarme, che conferma come le valutazioni degli immobili siano state superiori alla realtà.

Case sfitte: la carica dei 101

Altro elemento negativo sono gli immobili sfitti. Nell’audizione la d.g. Iorio ha detto che “il patrimonio sfitto a fine 2020, il tasso di vacancy è circa il 12% sul patrimonio che non è messo in vendita. Per il patrimonio in vendita ovviamente è più alto perché abbiamo bloccato gli affitti per evitare speculazioni”. Traduzione: siccome l’Inpgi riconosce uno sconto del 25% del prezzo agli inquilini che vogliono comprare l’appartamento in cui abitano, ha bloccato le locazioni degli appartamenti messi in vendita per evitare di incassare di meno. Ma se poi gli appartamenti rimangono vuoti e non vengono venduti, c’è comunque una perdita degli affitti, che è quanto si verifica.

I dati non sono stati esposti nel modo più comprensibile, per esempio non è stato detto qual è la percentuale di appartamenti sfitti tra quelli in vendita. Il tasso di appartementi vuoti è molto alto, anche se è in diminuzione.

A fine 2018 su 501 appartamenti non in vendita ce n’erano 122 sfitti, cioè il 24,5% del totale, al 30 giugno 2019 erano 91, dice la relazione sul fondo. Nel secondo semestre 2020, aggiunge la stessa relazione, “escludendo circa 45 alloggi in fase di ristrutturazione/regolarizzazione, la percentuale di vacancy si attesta intorno al 12% (circa 56 alloggi liberi in commercializzazione) e pertanto in lieve diminuzione rispetto al semestre precedente (15%)”.

Da queste parole si può dedurre che gli alloggi sfitti siano almeno 101, con una consistente perdita di reddito per l’Inpgi.

Il fondo è in perdita

Chiudiamo con il risultato del Fondo Amendola. Anche questo negativo. “La relazione di gestione al 31 dicembre 2020 chiude con un risultato contabile negativo pari a -19, 45 milioni di euro”. Il documento dice che questo risultato “depurato delle svalutazioni immobiliari (euro 10,693 milioni) e delle svalutazioni della partecipazione totalitaria nel Fondo Inpgi Hines (euro 1,048 milioni), determina una perdita di euro 7,71 milioni”. Detto che questa espressione non è molto chiara, comunque la si rigiri la gestione è in perdita ogni anno.

La relazione dice che ci sono ricavi per canoni di locazione e altri proventi immobiliari per 16,098 milioni, costi per la gestione degli immobili e imposte comunali per 18,747 milioni. Inoltre ci sono oneri di gestione del fondo e altri oneri al netto degli altri ricavi pari a 2,995 milioni, tra questi oneri è compresa la commissione per investiRe Sgr che non è però indicata in chiaro.

Ricordiamo il “risultato contabile”, costantemente negativo, degli anni precedenti: -19,45 milioni nel 2019, -15,43 milioni nel 2018, -28,41 milioni nel 2018, -33,26 milioni nel 2017, -36,4 milioni nel 2016. L’ultima relazione dice che dalla nascita del fondo al 31 dicembre 2020 il risultato effettivo è negativo per oltre 50 milioni, per l’esattezza -51.862.287 euro. L’Inpgi può dare spiegazioni su questi andamenti?

Le agenzie immobiliari

La relazione sul fondo al 30 giugno 2020 diceva che “sul patrimonio in dismissione, 67 immobili localizzati su tutto il territorio nazionale, sono attive circa 20 agenzie immobiliari che operano con mandati in esclusiva a regime commissionale dell’1,5% per Roma e del 2% per il territorio nazionale. I contratti prevedono inoltre un compenso a successo pari allo 0,50% del prezzo effettivo di vendita di ogni singola unità immobiliare, in aggiunta al compenso base, solo qualora il Consulente abbia raccolto – entro i primi 12 mesi di decorrenza del mandato – proposte di vendita per il 55% degli appartamenti ai prezzi indicati nel Listino Prezzi approvato. Si precisa inoltre che le agenzie hanno la facoltà di richiedere una ulteriore provvigione, pari al massimo al 2%, soltanto agli acquirenti terzi”.

La relazione al 31 dicembre 2020 dice che “sul patrimonio in dismissione, 63 immobili localizzati su tutto il territorio nazionale, sono attive circa 30 agenzie immobiliari che operano con mandati in esclusiva”. Il numero degli immobili è diminuito da 67 a 63, mentre le agenzie sono aumentate da 20 a 30. Come fanno ad avere mandati in esclusiva se prima le agenzie erano 20 e adesso sono 30? Vuol dire che sono stati revocati dei mandati? Anche su questo sollecitiamo maggior chiarezza.

Fino a quando durerà

Molti giornalisti si chiedono quanto sia destinato a durare questo stillicidio della gestione immobiliare affidata al fondo e a InvestiRe Sgr. In origine, nel 2013, il fondo era suddiviso in due comparti e doveva durare 10 anni, rinnovabili per un massimo di altri 20 anni. Poiché tra la fine del 2015 e giugno 2016 è stato deciso di fondere i due comparti, uno era dedicato agli affitti e l’altro alle vendite, la durata del fondo è stata estesa al 31 dicembre 2025. Così i dieci anni sono diventati 12, un regalo per InvestiRe Sgr che incasserà più commissioni. E la durata rimane rinnovabile. La domanda che dobbiamo farci è: a quella data l’Inpgi ci sarà ancora? O, se ci sarà, se sarà affidato a un commissario? Ricordiamo che tra poche settimane, il 30 giugno 2021, scade lo scudo legislativo contro il commissariamento.

* Vice portavoce di Puntoeacapo

(2 continua)

A questo link la prima puntata dell’inchiesta

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