INPGI, DISMISSIONI IMMOBILIARI: ORA DOVEROSO ABBASSARE LE COMMISSIONI DI INVESTIRE/3

di Alessandra Spitz* per l’Ufficio Studi e Ricerche di Puntoeacapo

A dimostrazione del cattivo andamento delle attività di dismissioni dello storico e ricco patrimonio immobiliare dell’Inpgi, nei mesi scorsi, quasi in sordina, il comitato di gestione ha deciso di spostare in avanti la scadenza del piano.

A nostro avviso, l’esito dell’operazione consiglierebbe di rivedere l’intero impianto delle dismissioni, per quello che è ancora possibile.

Gli immobili direzionali

Nell’estate del 2018 sono stati resi noti anche i risultati della procedura di dismissione competitiva degli immobili direzionali della Sgr Giovanni Amendola, cui avevano partecipato i maggiori investitori istituzionali nazionali e internazionali del settore.

Gli esiti, come hanno ammesso gli stessi vertici di InvestiRe. non sono stati soddisfacenti perché, all’apertura delle buste, le offerte, che sono state in tutto undici, non hanno permesso di piazzare l’intero pacchetto di immobili messo in vendita e, dopo una serie di approfondimenti con i singoli investitori. è rimasta in lizza, come l’unica congrua, una offerta che riguarda solo due degli immobili del pacchetto, quelli forse di maggiore pregio dell’Inpgi a Roma (via del Quirinale e Largo Quattro Fontane). Si trattava di una proposta che rispecchia nel prezzo offerto gli obiettivi che si era data la Sgr e la vendita veniva poi perfezionata nel semestre successivo.

Nel corso del 2019 venivano poi individuati acquirenti per un immobile adibito ad Hotel in zona Prati a Roma e per l’ex sede dell’Ordine dei giornalisti del Lazio in Lungotevere dè Cenci, sempre a Roma. In entrambi i casi le vendite sono state in linea con le valutazioni fatte dall’esperto indipendente.

Rimangono tuttora ancora da vendere immobili terziari importanti come il famoso palazzo di Largo Loria a Roma sul cui destino permane una totale incertezza.

Costi di gestione, spese eccessive e oneri occulti

Nel corso degli ultimi quattro anni, Inpgi Futuro ha più volte contestato la “generosità” dell’Inpgi nei confronti di InvestiRe a cui sono state riconosciute, nel contratto di gestione decennale, commissioni generose (calcolate in percentuale sul valore degli immobili conferiti) per la gestione del patrimonio immobiliare.

A nostro avviso, alla luce dei risultati deludenti registrati sia nella realizzazione del piano di dismissioni, sia nella amministrazione del patrimonio, tali commissioni andrebbero riviste al ribasso o, perlomeno, dovrebbero essere legate all’andamento dei risultati di gestione.

Nulla e nessuno infatti possono impedire la revisione di un contratto di gestione, a meno che non vi siano state inserite norme-capestro, a noi sconosciute, che lo impediscano. Resta il fatto che finora la gestione del patrimonio immobiliare è in passivo e che solo negli ultimi anni del contratto il Business plan di InvestiRe prevede che essa torni in attivo.

Un altro punto di contestazione, sia da parte degli inquilini che hanno acquistato, sia da parte di Inpgi Futuro, ha riguardato le commissioni riconosciute alle agenzie immobiliari per il loro lavoro di intermediazione nelle vendite immobiliari. InvestiRe sostiene che si tratta di commissioni allineate ai valori del mercato ma Inpgi Futuro ha sempre replicato che, in un’operazione di così vasta scala come quella dell’Inpgi, le commissioni dovrebbero essere fissate su livelli inferiori a quelli praticati di norma per singole operazioni di compravendita. I grandi clienti, come nel caso dei top rate bancari, spuntano sempre tariffe agevolate.

Va integralmente ridiscusso il rapporto tra INPGI e la InvestiRE Sgr in merito al servizio di gestione degli alloggi affittati, attribuito nel 2018 alla società Yard. Fin dall’inizio si sono verificati gravi disguidi che fanno dubitare della efficienza di un servizio che in precedenza veniva svolto con efficacia dall’Ufficio Immobiliare dell’INPGI. Si conferma la lungimiranza di Inpgi Futuro, che in Cda votò contro l’incomprensibile trasferimento del servizio a una società esterna all’Istituto.

C’è infine il capitolo rappresentato dai cosiddetti oneri occulti: si tratta delle ingenti spese di ristrutturazione dei fabbricati dove sono stati posti in vendita gli appartamenti.

Nel solo 2018, le spese di ristrutturazione decise per quei pochi immobili che hanno integrato la quarta tranche di vendite sono state pari a circa 3 milioni di euro. Si tratta di oneri che hanno pesato e pesano ancora sulle casse dell’Inpgi e che hanno contribuito a portare in passivo i conti della gestione immobiliare.

Le cifre degli incassi aggiornate

Entro la fine del 2019 sono previsti incassi complessivi dal piano di vendite per circa 280 milioni di euro che salirebbero a circa 320-330 entro il mese di aprile 2020, dopo tre anni esatti dall’avvio concreto del piano, quando cioè sono state poste in vendita le prime case.

Un bilancio che si avvicina all’obiettivo fissato nel business plan aggiornato ma che delude se confrontato con le previsioni iniziali che indicavano in 450-500 milioni di euro gli incassi previsti.

Oggi si può affermare con certezza che il piano di vendite non ha avuto grande successo tra gli inquilini Inpgi, nonostante lo sconto del 25 per cento deciso dal Cda in loro favore.

A fine ottobre 2019, infatti, gli incassi previsti dalle vendite agli inquilini sono stati pari ad oltre 147 milioni di euro, superati da quelli delle vendite effettuate a terzi che hanno invece raggiunto circa 156 milioni di euro.

Questi risultati sembrano dare ragione a ciò che ha sempre sostenuto Inpgi Futuro e cioè che in molti casi le valutazioni degli immobili erano superiori alle cifre di mercato del momento, tanto da vanificare in parte lo sconto concesso agli inquilini.

Nonostante le nostreripetute prese di posizione, sono state testardamente mantenute le quotazioni degli immobili in offerta a prezzi non appetibili per il mercato degli inquilini. Una questione che richiama il peccato originale di tutta l’operazione Fondo Amendola: per consentire plusvalenze in bilancio, gli immobili sono stati ipervalutati dai cosiddetti esperti indipendenti.

Con il risultato che quando si è trattato di dismettere gli immobili, l’Inpgi si è trovato sulla strada stretta di non poter portare le case a una quotazione realistica di mercato poiché ciò avrebbe significato automaticamente produrre minusvalenze in bilancio in una fase storica in cui l’istituto è in grave crisi.

(3 – fine)

* Consigliera generale per Inpgi Futuro, Comitato di gestione del Fondo Amendola

Leggi la prima puntata del dossier

Qui la seconda puntata del dossier

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